(동네한바퀴)흑석3구역 ‘흑석리버파크자이’ 로또청약은 ‘남의 떡’
실투자자라면 조합원 물량보다 기존 단지 급매 노려라
입력 : 2020-05-13 06:00:00 수정 : 2020-05-13 06:00:00
[뉴스토마토 김창경 재테크전문기자] 강남 등 아파트 가격이 꺾였다는 보도가 연일 이어지고 있지만 분양시장만큼은 여전히 뜨겁다. 특히 5월에는 인기 단지들이 분양에 나서 높은 경쟁률을 기록할 것으로 예상된다. 서울 동작구 흑석리버파크자이도 그중 하나다. 
 
흑석리버파크자이는 흑석3구역을 전용면적 39~120㎡, 1772가구로 재개발해 이중 357가구를 일반분양한다. 20일에 해당지역 1순위 청약을 받는다. 입주는 2023년 2월로 예정됐다. 
 
가장 중요한 분양가는 3.3㎡당 평균 2813만원으로 정해졌다. 전용면적 84㎡형의 경우 타입별로 9억원 초반에서 10억590만원 사이다. 59㎡형은 6억4300만~7억170만원이다. 단, 일반분양 물량은 59㎡형은 전부 3층 이하, 84㎡형은 D타입 5~9층 85세대를 제외하고 모두 4층 이하로 배정된다. 
 
이런 약점에도 불구하고 인기를 얻고 있는 것은 분양가가 인근 단지 시세보다 매우 저렴하기 때문이다.
 
흑석뉴타운 중 막내인 흑석8구역 롯데캐슬에듀포레 전용면적 84㎡형의 가장 최근 실거래가는 15억8000만원이었다. 물론 입주 2년차에 들어선 단지라 거래가 없어 이 가격을 절대기준으로 삼을 수는 없지만, 현재 매물도 급매가 14억원대, 정상 매물은 15억원 선을 유지하고 있다. 그렇다면 일단 이번 흑석리버파크 분양에서 당첨만 된다면 최소 4억원 이상의 차익을 기대할 수 있다는 것이다.  
 
왼쪽 공사가 진행 중인 언덕배기가 흑석자이리버파크가 들어설 흑석3구역이고 그 앞 주택밀집지역이 흑석9구역이다. 저멀리 중앙부 고층 아파트가 흑석센트레빌2차, 그 오른쪽에 롯데캐슬에듀포레가 자리잡고 있다. 그 뒤에 중앙대 건물이 보인다. <사진: 김창경 기자>
 
이런 분위기라면 청약가점 커트라인 안에 들기 어려울 텐데, 조합원 매물 시세는 얼마나 할까? 
 
현지 중개업소에 따르면 조합원 매물도 많은 것은 아니다. 84㎡형을 받을 수 있는 물건의 지분 권리가액은 약 1억7000만원, 여기에 붙은 프리미엄이 7억8000만원 정도니까 일단 9억5000만원 정도면 권리를 인수할 수는 있다. 하지만 나중에 입주할 때 분담금을 추가로 내야 한다. 조합원 분양가를 5억9600만원으로 산정할 경우 약 4억2200만원으로 추정된다. 이렇게 전부 더하면 13억7000만원이 된다. 만약 무주택자가 매입한다면 나중에 지분 감정가의 40%인 6500만원의 이주비가 나오겠지만 집이 있다면 해당사항 없다. 
 
이 돈을 주고 조합원 매물에 투자할 가치가 있는지는 고민해볼 필요가 있다. 흑석3구역은 흑석뉴타운 중에서도 서달산 바로 아래, 즉 흑석동에서 가장 높은 지대에 조성되는 단지다. 지도에서 보면 9호선 흑석역과 700m 정도 거리라 걸어 다니기에 멀지 않을 것 같지만 실제로는 언덕이라 걷기가 만만치 않다. 
 
또 서달산 너머가 바로 숭실대고 7호선 숭실대입구역도 1㎞ 거리라서 더블역세권이라고 홍보한 곳도 있으나 말 그대로 산을 넘어야 한다. 차로 다니기엔 가깝지만 걷기엔 힘들다는 얘기다. 
 
그렇다면 실거주든 투자 목적이든 다른 단지와 비교해보는 것이 좋겠다. 예를 들어 롯데캐슬은 은로초교와 사립초등학교인 중앙사대부속초교를 품고 있는 ‘초품아’인데다 무엇보다 평지에 있는 단지다. 앞엔 중앙사대부속중학교가 있고 중대병원이 지척이다. 물론 흑석역과도 가깝다. 흑석리버파크자이가 입주할 때 4년차 아파트가 되겠지만 5년 이하라서 할인 요인은 크지 않을 것이다. 
 
이 아파트에 나와 있는 84㎡형 급매물이 14억원이다. 단 재산세 등 문제로 6월말까지 잔금을 치러야 하는 조건이다. 입주 때 싸게 전세를 맞춰서 보증금 5억6000만원에 세입자가 살고 있는데 내년 1월에 만기가 돌아오면 정상가로 올릴 수 있다. 현재 전세시세는 8억원이다. 
 
이 정도면 목돈이 있는 매수 후보자에겐 흑석리버파크자이 조합원 물량보다 나은 선택이 될 수도 있을 것이다. 
 
단, 앞서 말한 것처럼 비교 대상으로 삼을 만한 최근 거래가 많지 않다는 점, 15억원 이상 물건이라 은행 대출이 불가능하다는 점 등에 유의해야 한다. 
 
 
김창경 재테크전문기자 ckkim@etomato.com
 

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  • 김창경

<매트릭스>의 각성한 네오처럼, 세상 모든 것을 재테크 기호로 풀어 전하겠습니다.

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