[뉴스토마토 김창경 재테크전문기자] 주식시장과 부동산시장이 함께 얼어붙으면서 상대적으로 주목받고 있는 곳이 부동산펀드 시장이다. 이미 수년 전부터 기관투자가를 대상으로 다양한 부동산펀드와 부동산투자신탁(REITs)이 설정돼 운용되면서 시장을 키우다가 지난해부터 간간이 공모형 상품도 나오고 있다.
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지난 22일부터 투자자를 모집 중인 ‘이지스글로벌부동산투자신탁229호’는 독일의 오피스빌딩에 투자하는 공모형 리츠 상품이다. 구체적으로 독일 프랑크푸르트 도심지역에 위치한 프라임급 오피스 ‘트리아논(Trianono)’빌딩이다. 지상46층, 지하4층 건물의 연면적은 오피스동(6만5650㎡) 포함 6만8503㎡, 약 2만평 규모다. 1993년에 준공했지만 2014년과 2017년에 리노베이션했다.
빌딩의 임차인으로는 데카뱅크(Dekabank), 도이치분데스방크(Deutsche Bundesbank), 프랭클린템플턴 등 유수의 금융기관들이다. 데카뱅크는 오피스 임대면적의 56%를, 도이치분데스방크는 34%, 프랭클린템플턴은 6.5%를 차지하고 있다.
리츠는 5년 만기로 설정되지만 4년차부터 매각을 진행할 예정이며, 대형 임차인 중 임대차 계약만기가 가장 빨리 돌아오는 데카방크가 2024년 6월까지로 계약돼 있는 상황이므로 리츠 만기가 돌아올 때까지 임대는 안정돼 있다고 평가할 수 있다. 투자설명서에 밝힌 공실률도 2.6%로 낮은 편이다.
임대수입도 이미 정해져 있다. 1년차엔 총 2990만유로(389억원)가 예상된다. 임대료는 소비자물가지수에 연동해 1년에 한 번씩 인상되는 조건이다.
독일 프랑크푸르트 금융 중심가에 위치한 트리아논빌딩. 사진/이지스자산운용
이 리츠를 운용할 이지스자산운용은 예정된 조건대로 임대료 수입을 받아 투자자들에게 공모가 대비 연 6% 중반대의 배당을 하겠다는 계획을 갖고 있다. 배당금 목표가 무리한 수준이라고 볼 수 없는 것은, 트리아논빌딩의 임대료 수준이 인근 경쟁 빌딩들에 비해 저렴하기 때문이다. 경쟁 건물들이 평방미터당 40~45유로의 임대료를 받는데 트리아논은 약 37유로다. 운용사는 이를 향후 임대료 협상에서 유리하게 작용할 수 있는 부분이라고 해석했다.
현지 오피스 임대 상황을 보면, 공급은 적지 않다. 하지만 수요가 많아 경쟁이 심한 편은 아니라고 한다. 유럽의 금융허브 역할을 했던 영국 런던이 브렉시트를 결정하면서 런던을 떠나 다른 도시로 옮겨가는 글로벌 금융회사들이 적지 않은데 프랑크푸르트가 후보지 중 한 곳으로 떠오른 덕분이다. 올해 초 경제전문지 포브스는 파리와 암스테르담, 프랑크푸르트를 가장 큰 수혜가 예상되는 지역으로 거론하며 HSBC은행, JP모건, 모건스탠리 등 대형 금융기관들이 이전할 예정이라고 전망했다.
이지스글로벌부동산투자신탁229호는 22일 모집을 시작해 오는 31일에 설정된다. 국내에서 모은 자금 3724억원에 현지 대출을 보태 8710억원을 건물 매입에 쓸 예정이다.
이지스자산운용의 배당목표는 연 5.18~7.08%, 여기에 매각 시 3~4%의 매각 차익을 노리고 있다. 투자원금은 100% 환헤지되며 반기마다 발생하는 배당금은 50~70%만 헤지된다.
김창경 재테크전문기자 ckkim@etomato.com
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