민성훈 교수 "부동산펀드, 과도한 규제로 발목"

사업주체·사전분양·개발자금 개선…주택법 등 개정 필요

[뉴스토마토 이정하 기자] "우리나라는 부동산펀드에 대한 과도한 차입 규제로 사업성이 낮아 투자에 발목이 잡혀 있는 상황이다. 부동산펀드 다각화를 위해 사업주체, 사전분양, 개발자금에서 해결할 과제가 산적해 있다."

 

민성훈 수원대 건축도시부동산학부 교수는 29일 서울 여의도 국회의원회관에서 진행된 '부동산펀드 투자확대 및 투자자 보호강화를 위한 정책토론회'에서 이같이 말했다. 민 교수는 현행 부동산펀드 해결과제로 ▲사업주체 등록의 어려움 ▲사전분양 승인의 어려움 ▲개발자금 차입의 어려움을 제시했다. 이를 해결하기 위해 주택법과 개발업법, 자본시장법 개정이 필요한 상황이다. 

 

민성훈 수원대 교수가 서울 여의도 국회의원회관에서 개최된 '부동산펀드 투자확대 및 투자자 보호강화를 위한 정책토론회'에서 발언을 하고 있다. 사진/이정하 기자

 

 

우선 부동산펀드는 주택(비주택 포함)의 사업주체가 되는 것이 사실상 불가능하다. 부동산펀드가 주택법 및 부동산개발업법에서 사업주체로 등록될 수 없기 때문이다. 다만 사업주체 등록을 한 시행사와의 공동사업 정도가 가능하다. 하지만 이 경우 동업에 따른 위험과 함께 운용비용도 증가하게 된다. 

 

다음으로 사전분양 승인의 어려움이다. 주택(비주택 포함) 사전분양을 위해서는 분양보증을 받아야 한다. 분양보증 과정에서는 토지의 신탁, 개발사무 대리 등이 요구되나 투자신탁형 부동산펀드의 경우 신탁재산을 재신탁하는 것이 허용되지 않아 분양승인을 받는 것이 불가능하다. 결국 후분양만 가능하게 되면 사전분양보다 자본비용 증가가 불가피하다. 

 

마지막으로 개발자금 차입에 따른 어려움이다. 현 자본시장법에서는 부동산투자회사는 자기자본의 10배까지 차입이 가능하지만, 간접투자상품인 부동산펀드의 차입 한도는 최대 4배다. 그러나 부동산개발사업의 경우 건설기간에 수익이 발생하지 않아 레버리지 비율이 높을 수밖에 없다. 일반적인 레버리지 수준을 감안할 때 개발자금 차입의 어려움으로 개발사업 수행의 어려움이 있다.  

 

민 교수는 "펀드를 통한 국토개발의 이익을 국민이 누릴 수 있도록 차입규제 완화와 투자자보호장치 강화 방안을 모색해야 한다"며 "외국은 국민의 노후를 책임지는 주요 연기금이 부동산펀드를 통해 높은 수익을 향유하고 결국 국민이 돌려받는 구조가 정착돼 있다"고 설명했다. 

 

정책토론회에 참석한 권용원 금융투자협회 회장도 "부동산 직접투자에 쏠린 에너지를 흡수해 국토개발 등 실물경제에 투자하고 성과를 국민이 향유할 수 있도록 펀드의 투자 스펙트럼 확대를 고민할 시점으로 펀드에 대한 규제완화가 필요하다"고 밝혔다. 
 

이정하 기자 [e-mail]

이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 김기성 편집국장이 최종 확인·수정했습니다.