(세모이배월: 현대유퍼스트부동산25호)스코틀랜드 건강보험공단이 임차한 오피스에 투자
연 6%대 분배금 기대…초기보다 저렴한 950원대 이하서 매수 가능할 듯
입력 : 2019-05-31 06:00:00 수정 : 2019-05-31 07:57:54
[뉴스토마토 김창경 재테크전문기자] 현대자산운용이 지난 3월에 모집한 해외부동산펀드 ‘현대유퍼스트부동산투자신탁25호’가 오늘(31일) 수익증권시장에 상장된다. 상장수익증권 이름은 ‘현대유퍼스트부동산25호’다. 개인 대상으로 모집한 상품은 이름 뒤에 ‘A’, 기관전용 상품엔 ‘C-i’가 붙는다. 
 
현대유퍼스트부동산25호는 해외부동산펀드 중에서도 특이하게 스코틀랜드 에든버러에 위치한 국민건강보험공단(National Health Service Scotland) 청사에 투자하는 상품이다. 런던 같은 영국 중심지가 아닌 스코틀랜드 부동산이라고 해서 크게 걱정할 것은 없다. 스코틀랜드도 엄연히 영연방에 속한 곳이고 애든버러는 스코틀랜드의 주도(州都)다. 게다가 이 펀드가 투자하는 오피스를 국가기관인 국민건강보험공단이 100% 임차하는 것이기 때문에 임대료 떼일 염려는 없다고 봐도 무방하다. 
 
스코틀랜드 국민건강보험공단은 이 건물이 처음 준공된 2003년부터 빌려 쓰고 있으며 계약기간은 오는 2029년 6월까지 아직 넉넉히 남은 상태다. 또한 국민건강보험은 잔여 임대기간 동안 중도해지 없이, 또한 건물 유지보수 등 제반비용을 임차인이 부담하는 방식으로 사용하고 있어 큰 돈 들어갈 일도 없다.
 
임대료는 연간 295만5633파운드, 한화로 약 42억원인데 3개월 단위로 선납하는 구조라고 한다. 임대료 조정은 매 5년 단위로 협상에 따라 이뤄지지만 인상만 가능하다는 점도 매력적이다. 다만 다음번 조정일이 2023년 11월로 잡혀 있어 실제 현대유퍼스트부동산25호와는 별 상관이 없는 부분이다. 펀드는 3년6개월 동안만 운용하기로 예정돼 있기 때문. 그동안 분배금 잘 받다가 때가 되면 매각해서 원금과 매각 손익을 나누면 투자가 끝난다. 
 
물론 글로벌 경제상황 또는 스코틀랜드 부동산 경기에 따라 오피스 시세가 변동될 위험은 안고 있다. 지금보다 시세가 떨어진다면 원금에서 손실이 발생할 것이다. 이는 반대로 추가 이익을 얻을 가능성도 있다는 뜻이다. 
 
 
해당 오피스가 위치한 지역은 에든버러 서쪽 상업지역(South Gyle)으로 JP모건, 디아지오(Diageo), 로열메일(Royal Mail) 등 다양한 글로벌 기업이 상주하고 있는 곳이어서 입지 메리트는 있다.
 
투자의 핵심은 임대료를 재원으로 지급될 분배금일 것이다. 현대자산운용은 연 6% 이상을 예상했다. 결산을 3월과 9월에 하기 때문에 분배금도 그에 맞춰 지급된다. 다른 해외 부동산펀드 사례에 비춰보면, 첫 분배금은 각종 비용지출의 영향으로 그보다 적을 가능성이 높다. 하지만 나중에 그것까지 지급될 테니 실망할 필요는 없다. 
 
영국이라서 투자는 파운드화로 진행됐다. ‘달러 방향도 모르겠는데 파운드화는 어떻게?’라고 생각해도 괜찮다. 투자원금은 100% 환헤지되고, 분배금에만 80% 환헤지가 걸려 환율 변동에 약간 노출돼 있다. 
투자비용은 부동산펀드답게 약간 비싼 편이다. 1000만원 투자를 기준하면 1년차엔 26만원, 2년차는 32만원, 3년차 38만원 정도가 예상된다. 
 
3월8일 설정된 후 3개월 가까이 지난 지금(5월29일) 기준가격은 약 956원이므로 수익증권 시세는 그 밑에서 형성될 가능성이 높다. 지금 매수해도 이미 초기 공모투자자들에 비해 유리한 위치에서 시작하는 것이지만 최대한 싸게 살수록 분배수익률이 높아진다는 점 명심하자. 
 
 
김창경 재테크전문기자 ckkim@etomato.com

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  • 김창경

<매트릭스>의 각성한 네오처럼, 세상 모든 것을 재테크 기호로 풀어 전하겠습니다.

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