[IB토마토]한강변 수주전의 이면…GS건설 판관비가 말해주는 성수1지구

한강변 랜드마크 노린 장기간 준비…단순 입찰 넘어선 상징사업'비욘드 성수' 설계·글로벌 건축가 협업 등 자이 브랜드 시험대3분기 누적 지급수수료 1194억…매출 대비 판관비율 '최상위권'

이 기사는 2026년 01월 22일 14:40  IB토마토 유료 페이지에 노출된 기사입니다.

[IB토마토 김소윤 기자] 서울 성수전략정비구역 1지구 시공사 선정 절차가 재개되며 대형 건설사 간 수주 경쟁이 달아오르고 있다. 한강변 핵심 입지라는 상징성 속에서 GS건설(006360)은 해당 사업을 단기 수익성보다는 중장기 전략 관점에서 접근하고 있으며, 이 과정에서 발생한 비용 구조가 재무제표상 판매비와 관리비(판관비)를 통해 드러나고 있다는 분석이 나온다.

 

2009년 최초 성수동 전략정비구역 지정 당시 구상도

 

성수1지구, 장기 전략 사업장으로 관리된 현장

 

22일 정비업계에 따르면 서울 성수전략정비구역 1지구는 총 공사비만 2조 1540억원에 달하는 대형 현장으로, 시공사 선정 절차가 재개되며 대형 건설사 간 수주 경쟁이 다시 달아오르고 있다. 조합은 지난해 12월 22일 시공사 재입찰 공고를 내고 같은 달 30일 현장설명회를 개최했으며, GS건설과 현대건설(000720), HDC현대산업개발(294870) 등이 참여했다. 이번 입찰은 현금 1000억원의 입찰보증금을 요구하는 단독 입찰 방식으로 진행되며 공동도급은 허용되지 않는다. 입찰 마감은 내달 20일로 예정돼 있으며, 이후 조합원 총회를 거쳐 최종 시공사가 선정될 계획이다.

 

성수1지구는 서울숲과 한강을 동시에 접한 입지에 대규모 복합 개발이 예정된 정비사업지로, 향후 성수권 재개발의 상징 단지로 거론돼 왔다. 한강변 랜드마크 조성을 목표로 하는 사업 특성상 일반 정비사업보다 설계·브랜드·사업 구조 검토에 상당한 준비 기간이 요구되는 현장으로 평가된다.

 

이 같은 배경 속에서 GS건설은 성수1지구를 단기 입찰 대상이 아닌 중장기 전략 사업장으로 관리해 왔다는 평가를 받고 있다. 업계에 따르면 GS건설은 수년 전부터 해당 구역을 대상으로 설계 콘셉트와 사업성 검토, 브랜드 방향 설정 등을 단계적으로 진행해 왔으며, 수주 여부와 관계 없이 장기간 준비가 이어져 왔다는 설명이다.

 

최근 GS건설은 성수1지구를 대상으로 '비욘드 성수(Beyond Seongsu)'라는 별도 브랜드 콘셉트를 앞세워 글로벌 건축가 협업과 특화 설계안을 선제적으로 준비해 왔다. 이는 통상적인 정비사업 수주 전략과 차별화된 방식이다. 일반적으로 정비사업 설계비가 공사비의 1~2% 내외에 그치는 점을 고려하면, 해당 콘셉트 기획과 글로벌 설계 협업 과정에서 투입된 비용이 판관비(지급수수료)로 선인식됐을 가능성이 크다는 분석이 나온다.

 

성수1지구 조합 관계자는 <IB토마토>와의 통화에서 "이번 입찰만 보고 접근한 현장이 아니라, 상당 기간 동안 시공사들이 물밑에서 관리해 온 사업장이라는 인식이 내부에 강하다"며 "특히 GS건설의 경우 장기간 준비해 왔다는 평가가 많다"고 밝혔다. 다른 건설사 관계자도 "성수1지구는 GS건설이 가장 먼저, 장기간 준비해 온 사업장으로 안다"라며 "준비 기간만 많게는 10년까지도 예상되는데, 그 과정에서 투입된 OS(홍보 대행) 운영비와 브랜드 홍보비 등이 판관비 항목에 고스란히 누적돼 있을 것"이라고 전달했다.

 

 

판관비로 드러난 전략

 

성수1지구는 GS건설의 장기 정비사업 전략이 재무제표에 어떻게 투영되는지를 보여주는 대표 사례다. 정비사업 특성상 설계 검토, 외부 용역, 브랜드 기획, 홍보 활동 등에 투입되는 비용은 공사 원가가 아닌 판매비와 관리비(판관비)로 먼저 인식된다. 특히 성수1지구처럼 사전 검토와 전략 수립 기간이 긴 현장은 본격적인 착공 전부터 상당한 비용이 선 투입될 수밖에 없기 때문이다.

 

금융감독원 전자공시시스템에 따르면 GS건설의 2025년 3분기 누적 기준 판관비는 5978억원으로 집계됐다. 같은 기간 매출액(9조 4669억원) 대비 판관비율은 6.31%로, 이는  대우건설(6.02%), HDC현대산업개발(5.78%) 등 정비사업을 주력으로 하는 경쟁사들과 비교해도 업계 최상위권 수준이다.

 

판관비 항목 중에서도 특히 주목할 부분은 '지급수수료'다. 이는 외부 업체나 전문가에게 용역 대가로 지불하는 비용으로, 정비사업 수주전에서 조합원 홍보를 담당하는 OS 용역비, 법률·회계 자문료, 설계 자문 컨설팅비 등이 포함된다. 실제 GS건설의 지급수수료는 1194억원으로 주요 건설사 중 가장 높은 수준을 기록했다.

 

업계에서는 이러한 지출 구조가 성수1지구를 포함한 핵심 사업지의 장기 준비 과정과 맞물린 결과로 보고 있다. 오랜 기간 기획 단계를 거쳐온 성수1지구의 경우, 글로벌 설계 협업과 실무 홍보 비용이 시공사 선정 경쟁이 본격화된 최근 1~2년 사이 집중적으로 집행됐을 것이라는 분석이다. 결과적으로 2025년 3분기의 판관비 수치는 당시 GS건설이 추진한 정비사업 수주 전략의 강도를 보여주는 핵심 지표가 된 셈이다.

 

물론 회계 특성상 판관비가 개별 현장별로 귀속되지는 않아 성수1지구만의 비용을 따로 산출하기는 어렵다. 그럼에도 성수1지구는 장기간 준비가 필요한 정비사업이 재무제표에 어떤 방식으로 흔적을 남기는지를 보여주는 대표 사례로 평가된다는 해석이다.

 

정비사업 수주전에서 발생한 비용은 시공사 선정 결과에 따라 회계 처리 방식이 극명하게 갈린다는 점에 유의해야 한다는 지적도 나온다. 수주에 성공할 경우 그간의 투입 비용은 향후 공사 수익을 통해 회수가 가능하지만, 실패 시에는 고스란히 '매몰비용'으로 남게 된다. 시공권을 확보하지 못하면 사전 투입 비용을 자산으로 남길 수 없고, 수주 실패가 확정된 분기에 기타비용 등으로 일시에 비용 처리해야 하기 때문이다. 이 경우 특정 분기의 판관비가 일시적으로 급증하며 수익성을 갉아먹는 요인이 될 수 있다는 지적이다.

 

GS건설은 판관비와 관련해 성수1지구 등 주요 사업지의 장기 준비 과정에서 일부 영향을 미칠 수는 있으나, 이를 특정 항목의 변동 원인으로 단정 짓기는 조심스럽다는 입장이다.

 

GS건설은 <IB토마토>와의 통화에서 "판관비 내 지급수수료 규모는 매년 비슷한 수준으로 관리되고 있어, 특정 사업지의 영향만으로 수치가 급증했다고 보기는 어렵다"라며 "건설사마다 계정 분류 체계가 달라 당사가 지급수수료로 처리하는 비용을 타사에서는 기술개발비나 기타 비용으로 분류하는 경우가 많다"라고 답변했다.

 

김소윤 기자 [e-mail]