서울 집값 이끄는 재건축·외곽
입력 : 2021-05-18 23:00:00 수정 : 2021-05-18 23:00:00
서울시 강남구 대치동에 위치한 은마아파트. 사진/김응열
 
최근 서울 집값을 견인하는 주요 요인은 재건축 단지입니다. 
 
부동산114 집계 결과 5월14일 기준 이달 2주차의 재건축 아파트값은 전 주 대비 0.2% 올랐습니다. 
 
이 기간 일반아파트 상승률은 재건축 단지의 절반 정도에 머물렀습니다. 일반아파트 값 변동률은 0.09%였습니다.
 
시계를 되돌려 4·7 재보궐 선거 직전으로 돌아가보겠습니다. 4월1주차 집계인 4월2일 기준으로는 재건축 아파트값 상승률은 전 주 대비 0.02% 올랐고, 일반아파트는 0.08% 상승했습니다. 일반아파트의 오름폭이 더 컸던 것이죠.
 
재보궐 선거 직후인 4월2주차에서도 아직은 일반아파트 가격 오름세가 더 강했습니다. 일반아파트는 0.05% 상승했고, 재건축은 이보다 낮은 0.03% 올랐습니다.
 
그러나 그 이후부터는 재건축 단지가 일반아파트의 상승률을 역전했습니다. 4월3주차에는 재건축 0.18%, 일반아파트 0.06%이었고, 4주차땐 재건축 0.1%, 일반아파트 0.07%로 나타났습니다. 오세훈 서울시장 당선 이후 재건축 기대감이 커진 결과입니다.
 
재건축만 서울 집값을 끌어올리는 건 아닙니다. 중저가 아파트가 많은 서울 외곽도 가격을 견인하고 있습니다. 
 
이달 2주차 노원구 아파트의 매매가격 상승률은 0.37%로 서울 전 자치구 중 가장 높았습니다. 관악과 구로가 0.26%씩이었고 강북도 0.24%로 나타났습니다. 투자자들은 재건축으로, 실수요자들은 외곽으로 나뉘는 양상이 나타난다고 해석할 수 있습니다.
 
이런 상승세가 무한히 이어질 수는 없습니다. 재건축 단지 가격이 지나치게 오르면 가격 피로감이 쌓일 수 있습니다. 재건축 단지를 대상으로 하는 규제가 더 심해질 가능성도 배제할 수 없습니다.
 
실수요자 중심의 서울 외곽도 마찬가지입니다. 매매가격이 9억원을 넘기면 주택담보인정비율이 줄어듭니다. 9억원 미만에는 40%가 적용되지만 이를 넘어서면 20%로 꺾입니다. 중저가 아파트가 9억원을 넘기기는 쉽지만 9억원 이상의 아파트가 그 이상의 가격으로 거래되기는 보통 쉽지 않습니다. 
 
그렇다고 집값이 하락전환할 것이냐는 물음에 쉽사리 고개를 끄덕이기도 어렵습니다. 관건은 공급인데, 공급 환경이 좋지 않습니다. 신규 주택이야 중장기적인 시장 안정화에 방점이 찍혀 있으니 당장 논의할 주제는 아니고, 재고주택으로 눈을 돌려야 합니다. 재고주택 출현에 영향을 미치는 양도세는 6월부터 규제가 강화됩니다. 재고주택이 나오기 어려워진다는 의미죠. 전문가들은 6월 이후 양도세 회피 매물이 사라질 것으로 보고 있습니다.
 
지금도 회피매물이 적긴 하지만 이마저 더 줄어든다면 수급 불균형이 심화할 수 있습니다. 공급자 우위의 양상이 강해진다는 것입니다. 다음달 매매시장이 다시 뜨거워질 지도 모르겠습니다. 2주밖에 남지 않았습니다.

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  • 김응열

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