[뉴스토마토 심수진 기자] 국내 최초로 해외부동산을 기초자산으로 하는 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사(제이알글로벌리츠)가 8월 유가증권시장(코스피)에 상장한다. 벨기에 브뤼셀의 '파이낸스 타워'가 기초 자산으로, 벨기에 정부기관과의 장기 계약을 기반으로 연 8%라는 높은 배당수익률을 목표로 잡았다. 청약금액 100만원 이하의 소액 투자자에게 일반 물량의 50%를 우선배정물량으로 할당했다는 점도 주목할 부분이다.
14일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 제이알글로벌리츠는 8월 코스피 상장을 앞두고 오는 16~17일 수요예측을 실시, 22~24일 일반청약을 통해 9700만주를 공모한다. 공모가는 5000원이며 자산관리회사(AMC)는 제이알투자운용이다. 공동 대표주관사는 KB증권, 메리츠증권이며, 인수회사로 대신증권이 참여한다.
제이알글로벌리츠의 기초자산은 벨기에 브뤼셀의 오피스인 '파이낸스 타워 컴플렉스'다. 해외부동산을 담는 국내 최초의 글로벌 상장리츠다. 파이낸스 타워의 감정가는 14억4000만유로(약 2조원)이며, 19만5973제곱미터에 달하는 규모다. 벨기에 연방정부와 금융회사가 밀집된 중심업무지구(CBD)에 있다. 보타니크 지하철역과 전용 통로로 연결돼있고, 반경 500미터 안에 버스 정류장 6개, 트램 정류장 2개가 있으며 브뤼셀 공항까지 차량 15분 거리로 교통 접근성이 높다. 쇼핑 중심지인 '뇌브가(Rue Neuve)'와도 가깝다는 설명이다.
파이낸스 타워는 지난 1982년 준공된 건물로, 2008년 대규모 리노베이션을 마쳤으며, 본관은 지하 4층에서 지상 35층, 별관은 지하 6층에서 지상 11층 건물이다.
부동산 리츠는 투자자금을 모아 기초자산에 투자하고 그 수익을 돌려주는 간접투자기구로, 오피스 투자는 공실률이 중요하다. 제이알글로벌리츠의 기초자산인 파이낸스 타워는 벨기에 정부기관인 건물관리청이 임차인으로, 2034년까지 중도 해지 옵션 없이 임대차 계약을 맺어 공실리스크가 낮다. 현재 공실률은 0%이며, 벨기에 재무부(56.13%), 복지부(17.79%), 식품안전부(13.85%), 기타 정부부처(12.23%)가 입주해 있다. 임대차계약 종료일로부터 최소 12개월 전에 종료 의사를 표시하지 않을 시 1년씩 자동연장 되는 조건이다.
제이알글로벌리츠는 모자(母子)구조다. 모(母)리츠인 제이알글로벌리츠가 공모 자금을 자리츠인 제이알제26호리츠의 발행주식에 100% 투자하고, 제이알제26호리츠는 벨기에 빌딩의 소유권을 보유한 부동산투자목적투자기구 FTB FIIS, TdF FIIS의 주식을 소유하는 방식이다.
제이알글로벌리츠의 목표 배당률은 연 8% 수준이다. 벨기에 연방정부 기관으로부터 들어오는 임대료가 연 800억원에 달해 높은 배당률이 가능하다는 설명이다. 조윤호 DB금융투자 연구원은 "익숙치 않은 해외 오피스 리츠이나 정부기관이 장기 임대 계약을 맺어 국내 오피스와 비교해봐도 공실 리스크는 낮은 것으로 판단된다"며 "환 관련 리스크는 고려해야겠으나 연 8%의 배당수익률은 매력적이고, 장기 임대차 계약이 맺어진 상태에서 이 정도의 배당수익이 가능하다는 것은 그만큼 기초자산을 싸게 샀다는 의미가 될 수도 있고, 향후 매각 차익이 발생할 수 있는 가능성을 열어둘 필요가 있다"고 말했다.
무엇보다 제이알글로벌리츠는 국내 최초로 '소액 우선배정방안'을 도입, 소액 투자자에게 일반청약자 배정물량의 50%를 할당한다. 일반청약자 배정뮬량 2400억원의 절반인 1200억원을 100만원 이하에 해당하는 금액에 우선 배정하는 방식이다. 일반 청약 배정이 증거금에 비례하기 때문에 소액 투자자는 상대적으로 주식 배정 가능성이 낮은데, 이를 고려해 소액 투자자에게도 부동산 간접 투자 기회를 제공하는 것이다.
김관영 제이알투자운용 대표는 "투자대상인 파이낸스 타워는 안전성과 수익성을 모두 갖춘 자산으로, 소액으로도 우량 부동산에 투자할 수 있는 기회를 제공한다는 공모리츠 제도의 취지를 감안해 소액 투자자들에게 실효성 있는 투자기회를 제공하는 방법에 대해 깊이 고민했다"며 "해외 우량 자산에 대한 전략적 투자 확대로 기업가치와 주주가치를 끌어올려 제이알글로벌리츠를 한국을 대표하는 글로벌 상장 리츠로 도약시키겠다"고 강조했다.
심수진 기자 lmwssj0728@etomato.com
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