[뉴스토마토 김영택기자] "앞으로 정부는 규제혁파, 저렴한 토지공급, 과감한 금융·세제지원 등을 통해 민간 장기임대주택 공급을 대폭 늘려 주거비 인하로 이어지도록 하겠다."
지난 16일 박근혜 대통령이 '집권 3년차 국정운영 구상' 신년 기자회견에서 언급한 내용이다.
천정부지로 치솟는 전세가에 월세시대로 급변한 시장 탓에 서민들은 물론 중산층에까지 주거불안 심리가 확산되고 있다.
정부는 임대주택의 필요성을 인식하고 있지만, 한국토지주택공사(LH) 등 공공 부문만의 재원조달은 한계에 봉착한지 오래다.
이에 정부는 자금력이 풍부한 대형 건설사들을 시장에 끌어들여 민간임대 확대를 통해 주택을 늘리고, 주거부담을 줄이겠다는 목표를 세웠다.
문제는 수익성을 최우선으로 삼는 대형 건설사들이 정부가 주도하는 민간 임대주택 사업에 참여하느냐가 관건이다.
임대주택사업은 투자비를 회수하는데 장시간이 소요돼 현금흐름이 원활치 않고, 주택시장이 악화될 경우 분양전환 가격이 떨어져 손실이 발생할 여지가 남아있어 건설사들의 참여를 독려하기가 쉽지 않은 상황이다.
◇"종합대책 통해 민간 건설사, 수익성 5~6%까지 보장 가능"
13일 국토교통부는 '중산층 주거혁신 방안'을 발표했다. 방안에는 임대주택사업에 민간 건설사들의 참여를 유도하기 위한 택지, 규제, 세제, 기금 등 종합지원 대책이 포함됐다.
통상 임대주택사업 예상 수익률은 약 3% 수준인데, 금융비용 및 세금 등을 고려하면 민간 시행자의 예상 세후 수익률은 1% 중반으로 곤두박질친다.
민간 주택사업의 경우 국내 주택사업의 수익률이 5% 안팎이라는 점을 감안하면 턱없이 낮은 수익이다.
이에 따라 국토부는 임대주택사업에 민간 건설사들의 참여할 수 있도록 규제와 세제 등 종합지원을 통해 세후 수익률을 5% 초반까지 끌어 올리겠다는 계획이다.
우선 용적률을 완화해 동일 택지에 주택을 10% 이상 더 지을 수 있도록 규제를 대폭 완화해 사업 수익률을 1.1%포인트에서 세후 수익률 2.1%포인트까지 개선할 방침이다.
◇민간 임대주택사업 핵심규제 6개→2개로 축소.(자료=국토부)
이와 함께 국공유지, LH보유택지, 개발제한구역 등 공공부문의 가용 가능한 부지를 공급해 택지비를 10% 이상 절감토록 지원하고, 임대소득에 대한 세금인하(50%→75%), 취득세·재산세 감면 (25%→50%), 임대주택용 택지 구입시 양도세 인하 등 세제지원도 아끼지 않겠다고 밝혔다.
이외에 주택기금 융자금리를 3.3%에서 2.5%로 인하 및 출자비율 확대할 계획이다.
정부는 이 같은 내용을 골자로 지원정책을 발표한 뒤 민간 건설사들의 임대주택사업 참여에 대해 자신감을 내비쳤다.
국토부는 지난해 신규주택 공급물량 규모가 약 53만호 내외인 것으로 집계했다. 이는 지난 2013년 대비 20.5%, 최근 5년 대비 13.0% 증가된 수준이다.
이는 현재 주택 시장에 공급과잉에 따른 부작용 발생으로 분양시장 전반에 큰 부담을 줄수 있다는 수치다.
때문에 신규 공급물량을 분양에서 임대로 전환해 공급과잉 압력을 줄여야 하고, 건설사들 역시 민간 임대주택사업이라는 새로운 먹거리에 뛰어들 가능성이 높다는 설명이다.
이를 통해 간접적으로 기존 재고주택거래 활성화에도 기여할 것으로 내다봤다.
◇파격적 지원에 민간 건설사, '긍정적' 검토
정부의 파격 지원에 민간 건설사들도 대체로 긍정적인 분위기다.
건설사들은 가장 큰 부담인 택지매입비용을 정부의 각종 지원을 통해 낮춤으로써 수익성을 보장받을 수 있게 됐다.
◇공공임대와 기업형 임대주택의 차이.(자료=국토부)
대림산업 관계자는 "정부 발표안대로 토지공급 할인이나 기금지원 등 이전보다 진전된 방안들을 통해 5~6%의 수익성이 담보된다면 사업에 참여하지 않을 이유가 없다"면서 "중요한 건 다양한 지원책이 '협의'에서 '확정'으로 명확하게 규정화해 혼란을 막아야 한다"고 설명했다.
대우건설 관계자 역시 "(이번 발표에 대해) 긍정적으로 내용보고 있다"면서 "그 동안 건설업계에서 정부에 요청했던 내용들이 대거 포함돼 진입장벽이 낮아질 것으로 보고 있다"고 환영했다. 다만, "이번 발표가 방향성을 제시했을 뿐 토지비용 산정 및 건축비 수준, 사업 감정가 등 구체화된 게 아니어서 시간을 두고 사업성 등을 시뮬레이션 해봐야 한다"고 덧붙였다.
반면, 일각에선 사업의 실효성에 대한 의문을 제기했다.
민간 분양시장 활황, 사업 투자비 회수, 주택시장의 불투명성, 낮은 수익성 등을 종합적으로 고려해볼 때 민간 건설사들이 임대사업에 뛰어들기가 쉽지 않다는 것이다.
김덕례 주택산업연구위원은 정부가 내놓은 민간 임대주택사업 방안에 대해 "우리 주택시장의 구조 자체가 분양에서 임대로의 균형점을 맞추는데, 이번 정부 방안이 중요한 의미를 갖는다"면서 "과거 대비해 많이 개선됐고, 지원폭도 넓어져 기업들의 민간 임대주택사업 참여가 확대될 것"이라고 전망했다.
그러면서 김 연구위원은 "방향성에 대한 얘기가 나왔을 뿐 후속 조치가 이뤄지려면 절차와 시간이 소요되기 때문에 장기적 측면에서 사업성을 검토해야 하고, 실질적으로 사업이 모델화 되기 위해선 종합금융상품 등 개선해야 할 것들이 남아 있다"고 덧붙였다.