[뉴스토마토 송주연기자]
[뉴스토마토 송주연기자] <기획뉴스>
출연: 김천석 소장(오메가리얼티)
앵커 : 요즘 대세는 수익형 부동산입니다. 그런데 올해 3분기 상가건물과 오피스빌딩의 투자수익률이 2분기 보다는 소폭 떨어진 것으로 나타났습니다.
상가와 오피스는 대표적인 수익형부동산인데요. 특히 서울 도심 오피스빌딩과 강남 상가건물의 하락세가 두드러진 것으로 나타났습니다.
올해 3/4분기 투자수익률은 오피스빌딩의 경우 전분기 대비 0.61%p, 매장용 부동산은 0.57%p 하락했다고 합니다.
앵커 1 : 수익률이 괜찮은 건가요?
A : 서울 등 7대도시 오피스와 상가의 투자수익률 6.7%이상
- 국토해양부는 서울과 6개 광역시, 경기 일부지역에 소재한 오피스빌딩 1,000동과 매장용빌딩 2,000동의 투자수익률, 공실률, 임대료 등 투자 정보를 조사발표.
2011년 3/4분기 투자수익률은 오피스빌딩의 경우 1.39%(연간 투자수익률 : 6.74%)로 전분기 대비 0.61%p 감소하였으며, 매장용빌딩은 1.28%(연간 투자수익률 : 6.78%)로 전분기 대비 0.57%p 감소
- 임대료 수입 등의 소득수익률은 재산세 부과에 따른 영업경비 증가 영향으로 오피스빌딩과 매장용빌딩 모두 전분기 대비 하락한 1.14%와 0.99%로 나타남
- 빌딩의 자산가치변동을 나타내는 자본수익률은 대내외적인 금융시장의 불안감(유로존 채무위기, PF 대출 부실), 부동산시장의 투자심리 위축 등이 반영되어 오피스빌딩과 매장용빌딩 모두 전분기 대비 하락한 0.25%와 0.29%.
앵커 2. 어느 지역이 수익이 좋게 나오죠?
A : 오피스투자수익률은 서울, 성남 높고 광주 낮음
(오피스) 투자수익률은 서울(1.59%)과 성남(1.89%)이 상대적으로 높음
- 성남은 공실 감소에 따른 임대수익 증가, 신분당선 개통 예정에 따른 기대심리
- 대도시 가운데 대전은 정부청사의 세종시 이전 예정에 따른 기대감으로 자산가치 상승했고, 대구, 광주, 울산은 자산가치 하락
앵커 3 : 서울지역은 어떤 가요?
A : 여의도?마포권역이 가장 높고, 강남 낮음
- 투자수익률은 여의도?마포권역이 1.99%(연간 9.6%) 로 4대 권역에서 가장 높은 수준을 보인 반면, 강남권역이 1.44%로 가장 낮은 수준을 보였음
- 자본수익률은 여의도?마포권역이 4대권역에서 유일하게 전분기 대비 소폭 상승(0.02%p)한 반면, 도심권역은 일부 지역(우정국로지역, 청계지역)의 자산가치 하락 영향으로 가장 낮은 수치(0.11%)를 기록하였음
- 연간 투자수익률은 여의도?마포권역이 9.60%로 가장 높게 나타난 반면, 강남지역은 6.84%로 가장 낮게 나타났음
앵커 4 : 우리가 흔히 상가라고 하는 매장용 부동산의 경우는 어떻습니까?
A : 성남, 안양, 부산이 높고, 광주, 울산, 고양은 낮음
- 안양의 투자수익률이 1.69%로 조사지역에서 가장 높은 수치를 기록 (안양은 평촌범계 상권의 임대수요 증가에 따른 임대료 상승)
- 연간 투자수익률은 성남, 안양, 부산이 7% 이상의 높은 수준을 보인 반면, 광주, 울산, 고양이 약 5%의 낮은 수준을 보였음
앵커 5 : 서울지역은 어떤 가요?
A : 서울의 경우 명동, 신촌 높고, 강남 영등포 낮음.
- 투자수익률은 도심권역이 명동상권의 자산가치 상승 영향으로 5대권역에서 가장 높은 수준(1.76%, 연간 7.89%)을 보인 반면, 강남권역과 영등포권역이 각각 1.07%와 1.09%로 낮은 수준
- 영등포권역은 노후화된 상가가 많이 입지하고 있음에 따라 자본수익률이 가장 낮은 수치를 보였으며, 신촌권역은 소득수익률이 1.11%(연간수익률 : 5.04%)로 타지역에 비해 높게 나타났음
앵커 6 : 보통 우리가 투자수익률이라고 하면 임대료 수입을 자기투자자본으로 나누어 계산하지 않나요?
A : 네. 실무에서는 통상 그렇게 합니다. 예를 들어 월 임대료가 150만 원, 매매가 3억3천만원, 임대 보증금이 3천만 원일 경우, 투자 수익률 = {(150만원×12) ÷ (3억3천만- 3천만)}×100 =연 6%가 됩니다. 일반적인 상가나 빌딩의 투자수익률은 보통 6~10% 내외입니다.
여기에 대출금이 있으면 투자자금에서 대출금을 제외하고, 대출이자를 공제하면 투자수익률을 계산할 수 있음. 연 5%의 이자로 1억원을 대출 받아서 샀을 경우 투자수익률 = {(150만원×12-600만원) ÷ (3억3천만- 1억원 - 3천만)}×100 =연 6.5%
그런데 이 계산법은 임대료 수입을 가지고 간단하게 투자대안을 찾을 수는 있지만 나중에 팔 때까지 고려하지 않음으로써 너무 단순한 계산이 됨.
앵커 7 : 그러면 상가를 사서 보유하고 있다가 팔고 난 후 전체의 투자수익을 알기는 어렵겠네요.
A : 임대수익과 매각이익을 고려한 투자수익률을 비교해야 함.
- 현실적으로는 매각가격까지 고려한 투자수익률 계산을 통해 비교할 필요 있음
예) 상가.
앵커 8 : 그러니까 수익형부동산인 상가의 경우는 임대수입, 매각예상수입, 초기 투자자금 이렇게 세가지를 알면 전체적인 투자수익을 판단할 수 있겠네요.
A : 투자수익률 계산법은 상가, 오피스텔, 빌딩 등 모든 수익형 부동산에 적용
특히 여러 투자대안 중 하나를 선택하고자 할 때 유용. 즉, 상가, 오피스텔, 빌딩 등의 수익성 부동산을 투자하려고 할 때 여러 투자대안 중 하나를 선택하고자 할 때 유용
앵커: 오늘 말씀 감사합니다.
뉴스토마토 송주연 기자 sjy2925@etomato.com
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