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[IB토마토 김소윤 기자] 홈플러스 회생절차 이후
DL이앤씨(375500)가 참여한 점포 개발 PF(프로젝트 파이낸싱)에서 약 1400억원이 잠재 리스크로 거론되고 있다. 다만 해당 PF는 외부 금융사 지분이 5% 내외에 그쳐, 실제 풋옵션 행사나 보증 이행이 이뤄지더라도 DL이앤씨가 부담해야 할 현금 유출 규모는 감당 가능하다는 평가다. 아울러 전체 차입금 규모도 회사가 보유한 현금성 자산과 투자부동산 등을 감안할 때 감당 가능한 범위에 그칠 것이라는 분석이 나온다.
DL이앤씨 돈의문 디타워 본사 사옥 (사진=DL이앤씨)
임대료 끊기자 흔들린 PF…홈플러스 점포 개발 리스크 부각
30일 건설업계에 따르면 DL이앤씨의 홈플러스 점포 개발 PF 보증 익스포저(위험 노출도) 상단은 지난해 9월 말 기준 1425억원 수준인 것으로 집계됐다. 점포별로는 울산남구·의정부점 묶음이 약 810억원, 인천 인하·대전 문화·전주 완산점 묶음이 약 615억원으로 파악된다.
DL이앤씨는 지난 2020년 전후 홈플러스 주요 점포를 매입해 PFV(프로젝트투자금융회사)에 편입하는 방식으로 해당 사업에 참여했다. 당시에는 홈플러스를 장기 임차인으로 둔 안정적인 임대 수익 구조와 향후 개발 가능성이 투자 판단의 핵심 근거로 작용했다.
해당 사업은 분양 수익을 노리는 개발형 PF가 아니라, 임대료 수익을 통해 차입금을 상환하는 임대형 PF 구조로 설계됐다. 홈플러스가 일정 기간 임대료를 지급하면 이를 바탕으로 원리금 상환과 차환이 이뤄지는 방식으로, 대형 유통사를 임차인으로 둔 안정적 현금흐름이 전제였다. 수도권과 광역시 핵심 입지 점포의 경우 중장기적으로 개발 여력도 고려됐다.
그러나 이후 온라인 유통 확산과 대형마트 업황 부진이 장기화되면서 홈플러스의 영업 환경과 재무 여건이 급격히 악화됐다. 결국 지난해 기업회생절차 신청으로 이어지며 임대료 수입을 기반으로 한 사업 구조 자체가 흔들리기 시작했다. 회생절차 이후 일부 점포에서 임대료 미납과 영업 중단이 발생하면서 차환 불확실성이 확대됐고, 임차인의 지급 안정성 저하가 PF 리스크로 직결되는 상황에 놓였다는 평가다.
실제 회생 이후 일부 점포에서 임대차 계약이 해지된데다, 임대료 미납이 발생한 것으로 전해진다. 임차인의 지급 안정성이 흔들리면서 차환 및 만기 연장 과정의 불확실성이 확대됐고, 일부 사업장에서는 기한이익상실(EOD) 가능성까지 거론되고 있다.
FI 지분 5%에 그쳐…차입금도 보유 현금 대비 낮아
다만 시장에서는 실제 재무 부담은 제한적일 것이라는 분석이 우세하다. 홈플러스 점포 개발 PF는 차입금 보증과 지분 투자가 함께 결합된 혼합형 PF 구조로, 외부 재무적 투자자(FI)의 지분 비중이 약 5% 내외에 그치기 때문이다. 이에 따라 FI가 보유 지분에 대한 풋옵션을 행사하더라도 DL이앤씨가 추가로 부담해야 할 규모는 제한적일 것으로 평가된다. 업계에서는 PF 전반의 노출 규모와 비교할 때 실질적인 손실 가능 범위는 크지 않다는 분석을 내놓고 있다.
실제 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 DL이앤씨가 참여한 홈플러스 점포 개발 사업은 차입금 보증과 지분 거래 계약이 함께 설정된 혼합형 PF 구조로 진행되고 있다. DL이앤씨는 총 1425억원 규모의 PF 차입금에 대해 연대보증을 제공하는 한편, 재무적 투자자(FI)가 보유한 일부 지분에 대해 향후 매수 의무를 지는 풋옵션 계약도 체결했다.
해당 PFV에는 인천·대전·전주·울산 등 4개 지역 점포가 포함돼 있으며, 각 PFV의 지분 구조는 DL이앤씨 47.5%, ㈜대림 47% 수준이다. 외부 금융사의 지분 비중은 약 5% 내외에 그치며, 풋옵션 행사 가능 시점은 대부분 2029년 이후로 설정돼 있다. 울산의정부PFV의 경우에는 그룹 내부에서 지분을 조정할 수 있도록 대림과의 풋·콜옵션 계약도 함께 체결돼 있다.
이로 인해 FI가 2029년 이후 지분 매각을 요구하는 풋옵션이 행사되더라도, DL이앤씨가 부담해야 할 금액은 PF 전체 규모가 아닌 해당 지분(5% 내외)에 한정된다. 업계에서는 보증 노출액과 비교할 때 실제 현금 유출 상단은 제한적인 수준에 머물 것이라는 평가를 내놓고 있다.
여기에 더해 DL이앤씨가 보유한 현금성 자산 규모를 감안하면 재무적 대응 여력은 충분하다는 평가다. 지난해 3분기 기준 DL이앤씨의 연결 기준 현금성 자산은 약 2조원 수준으로, 홈플러스 PF 관련 잠재 손실 규모를 크게 상회한다. 시장에서는 일부 사업장에서 손실이 발생하더라도 보유 현금과 투자부동산 등 유동화 가능한 자산을 통해 단계적인 대응이 가능할 것으로 보고 있다.
전지훈 한국신용평가 연구원은 "홈플러스 점포 개발사업과 관련해 일부 PF보증 리스크가 존재하지만, 차입 규모를 상회하는 현금성 자산과 투자부동산 등 자산 기반을 감안할 때 우발채무가 일부 현실화되더라도 재무 안정성에 미치는 영향은 제한적일 것"이라며 "단기간 내 유동성 부담으로 이어질 가능성은 크지 않다"고 평가했다.
회사 측은 옵션 행사 이전까지 자산 자체를 활용한 리스크 관리에 집중하고 있다는 입장이다. DL이앤씨 관계자는 <IB토마토>와의 통화에서 "각 점포의 입지 여건과 상권 수요, 인허가·규제 환경 등을 종합적으로 고려해 개발계획 변경이나 자산 매각 등 다양한 시나리오를 열어두고 검토하고 있다"며 "단일한 출구가 아닌 복수의 선택지를 통해 사업 리스크를 관리하고 있다"고 밝혔다.
김소윤 기자 syoon133@etomato.com
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