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최용민 산업2부 기자
이재명 경기도지사가 추진하겠다고 밝힌 ‘기본주택’이 부동산 시장 최대 이슈로 떠올랐다. 3기 신도시 공급 물량 중 절반가량을 기본주택으로 공급하겠다는 것이다. 무주택자라면 누구나 30년 이상 거주할 수 있어 소득, 자산, 나이 제한이 있는 기존 공공임대와 다르다. 저소득층 거주시설이라는 ‘낙인’에서 벗어날 수 있다. 임대료는 중위소득 20% 이내에서 임대주택 운영비 수준으로 책정하고, 임대보증금도 임대료의 50배(1~2명)~100배(3명 이상)로 공공사업 운영에 필요한 범위에서 정한다.
업계에서는 기본주택을 기존 분양주택과 임대주택의 한계를 모두 벗어날 수 있는 새로운 시도로 인식한다. 사실 개인의 재산인 집값을 인위적인 정책으로 통제하려는 것 자체에 의문을 제기하는 사람들이 많았다. 무엇보다 중요한 것은 집을 ‘투자의 개념’에서 ‘거주의 개념’으로 바꾸는 것이다. 한 곳에서 정책해 평생 살 수 있는 집이 있다면 소득의 대부분을 아파트 대출 이자 갚는데 사용하지는 않을 것이다. 그런 의미에서 경기도의 기본주택 정책이 집을 거주의 개념으로 바꿔 놓을 수 있을지에 전문가들의 관심이 쏠린다.
정부가 그동안 공공 임대주택을 안 지은 것은 아니다. 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관은 매년 수만 가구의 임대주택을 지어 공급해 왔다. 그러나 여전히 시장에서는 정부가 공급하는 임대주택 물량이 부족하다고 지적한다. 이유는 일부 임대주택이 시간이 지나면 일반분양으로 전환되기 때문이다. 정부가 공공 임대주택을 매년 수만 가구씩 지어도 그 중 일부는 5년, 10년 이후 일반에게 분양 돼 팔린다. 최근 10년 공공 임대주택의 일반 분양가를 놓고 논란이 일기도 했다.
경기도가 기본주택 추진을 발표한 이후 전문가들은 일단 긍정적인 반응을 보이고 있다. 그동안 전문가들도 분양 전환이 안 되는 영구 임대주택을 많이 공급해야 정부가 원하는 집값 안정화를 이룰 수 있다고 강조했다. 그러나 정부는 그동안 영구 임대주택보다 분양전환 임대주택에 더 집중한 것이 사실이다. 임대기간 동안 주변 집값이 상승해 시세와 비슷한 가격으로 투자금을 회수할 수 있고, 입주 후 10년이 넘으면 발생하는 보수 문제에서 자유로울 수 있다.
이 때문에 경기도가 추진하는 기본주택이 성공할 경우 정부가 원하는 부동산 시장 안정화도 앞당길 수 있다는 전망이 나온다. 경기도는 여기에 ‘토지임대부 협동조합형 사회주택’도 건설한다. 결국 투기 세력을 잡고 집값을 안정화시킬 수 있는 방안은 토지를 팔지 않고 건물만 팔거나, 임대해서 주택을 공급하는 것이다. 기본주택이나 토지임대부 주택 모두 이런 개념에서 사업이 진행된다. 이명박 정부 시절 땅은 팔지 않고, 주택만 팔아 투기 세력을 차단해 강남권 아파트 가격을 안정화 시킨 전례도 있다.
다만, 언제까지 또 얼마나 많은 물량을 30년 이상 임대주택으로 공급할 수 있는지가 기본주택 성공의 관건으로 떠오른다. 역시 문제는 돈이다. 임대보증금과 임대료를 받아도 기본주택 사업을 운영하는데 필요한 비용을 충당하기 힘들 수 있다. 아파트가 노후화 될 경우 시설 유지비용도 무시할 수 없는 부분이다. 결국 세금으로 비용을 충당할 수밖에 없는 상황이 올 수 있다. 이재명 지사와 경기도가 비용 문제를 해결하고 기본주택을 정착시킬 수 있을지 관심이 쏠린다.
최용민 산업2부 기자
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