과잉공급 주택·수익률 떨어진 오피스텔 대신 '토지'

올해 토지 보상금 19조원 풀려, 토지 가격 상승세 지속미군기지 이전, 평창올림픽 등 수도권·강원 개발 호재 많아

[뉴스토마토 최승근기자] 지난 2년간 부동산 시장을 견인한 주택 대신 올해는 토지 투자에 대한 관심이 높아지고 있다. 주택의 경우 각종 대출 규제 강화에 입주 물량이 급증하면서 과잉공급 우려가 높고, 대표적인 수익형 부동산인 오피스텔은 수익률이 떨어지는 추세다. 반면 토지는 올해 신공항, 평창동계올림픽, 미군 기지 이전 등 각종 개발 호재로 상승세를 타고 있다.

 

3일 부동산114에 따르면 올해 전국 아파트 입주 물량은 37만가구로 1999년 이후 최대 수준이다. 내년에는 올해보다 4만가구 많은 41만가구가 입주를 시작할 예정이다. 2015년과 2016년 2년 사이 100만가구에 가까운 분양 물량이 쏟아져 나온 결과다. 이 때문에 올 하반기부터 입주대란이 벌어질 것이란 우려가 나오고 있다.

 

대표적인 수익형 부동산인 오피스텔은 임대 수익률이 갈수록 낮아지고 있다. 오피스텔의 전국 임대 수익률은 2006년 6%대를 유지하다가 2012년 5%대로 내려 앉은 뒤 지속적으로 하락해 지난해 11월 말에는 5.47%까지 하락했다.

 

최근 10년 내 가장 낮은 수준이다. 주택 가격이 급등하면서 주택 대체제로서 오피스텔 매매가격 역시 크게 오른 반면 월 임대료는 상대적으로 크게 오르지 않으면서 임대 수익률이 떨어진 것이다.

 

오피스텔 수요가 많은 강남3구의 경우 대기업이나 IT기업들이 판교나 분당 등으로 이전하면서 공실률이 높아진 탓도 있다. 다만 아직까지는 은행 예금 금리에 비해 오피스텔 임대 수익률이 높은 수준을 유지하고 있다.

 

반면 토지는 지난해에 이어 올해도 상승세를 유지할 것으로 전망된다. 그동안 부동산 시장을 견인했던 주택시장 침체와 오피스텔의 낮은 수익률로 인해 갈 곳을 잃은 시중자금이 토지로 몰릴 것이란 전망이 지배적이다. 대출금리는 상승세를 보이는 반면 예금금리는 여전히 1%대에 머물고 있어 새로운 투자처가 나타나지 않는 한 시중자금이 부동산 시장을 떠나기 어렵다는 것이다.

 

올해는 2010년 이후 가장 큰 규모인 19조원의 토지 보상금이 풀릴 것이란 점도 이를 뒷받침 한다.

 

특히 토지 보상금으로 인근 20㎞ 내 다른 토지에 투자할 경우 취득세를 면제 받을 수 있어 토지 보상금이 풀리면 인근 토지 시세가 함께 오르는 경우가 많다.

 

지난해는 제주, 세종, 부산, 대구 등 지방 도시들이 토지 가격 상승세를 주도했다.

 

한국감정원 집계를 보면 지난해 제주는 2년 연속 7.06% 이상의 높은 상승률을 기록했다. 제주2공항 예정지인 서귀포시는 7.48%로 전국에서 상승률이 가장 높았다. 그 뒤로 세종(3.51%)과 부산(3.02%)이 3% 이상 오르고, 대구(2.93%), 대전(2.56%), 서울(2.18%), 강원(2.13%) 등 7개 지역의 지가상승률이 전국 평균(1.97%) 보다 높았다.

 

올해는 평창동계올림픽 호재가 있는 강원과 미군 기지 이전, 제2판교테크노밸리, 과천 기업형 임대주택 등이 예정돼 있는 수도권 지역이 바통을 이어받을 것으로 전망된다.

 

특히 강원은 평창올림픽을 앞두고 철도, 도로 교통망이 대폭 확충되면서 교통망을 따라 토지 가격 상승세가 지속되고 있다. 올 연말 완공 예정인 원주~강릉 복선전철을 비롯해 상반기에는 동서고속도로(서울~양양)가 개통될 예정이다.

 

지난해에는 경기도 광주~강원도 원주 고속도로(제2영동고속도로), 속초와 양양을 잇는 고속도로, 동해와 삼척을 잇는 고속도로가 잇따라 완공됐다.

 

이에 힘입어 지난해 강원에서는 2015년 대비 18.92% 급증한 10만5095필지가 거래됐다. 이는 전국 최고 수준으로 같은 기간 전국 토지거래량은 2015년에 비해 5.2% 감소했다.

 

경기는 미군기지이전, 평택국제화도시, 삼성전자·LG 산업단지 조성 등 다양한 개발 사업이 진행 중인 평택을 비롯해 대규모 주택단지가 조성 중인 중인 하남과 남양주, 의왕에 개발 호재가 많다.

 

하남은 미사지구, 대규모 쇼핑몰, 지하철5호선 연장 등 개발 사업이 진행되고 올해부터 하남 감일지구에서 본격적인 아파트 분양이 시작되고 남양주는 진건·지금지구 일대 다산신도시 조성과 지하철8호선 연장 공사가 활발히 진행되고 있다. 의왕은 백운호수 주변으로 롯데쇼핑몰과 대규모 주택사업이 이뤄지고 있다.

 

이미윤 부동산114 책임연구원은 "올해 토지시장은 풍부한 유동자금이 풀리는 가운데 주택시장의 위축과 분양물량 감소로 안전자산인 토지로 투자수요가 유입될 것으로 보인다"며 "장기간 진행되는 개발사업 특성상 지난해 인기지역인 제주, 강원, 부산은 올해에도 투자수요가 이어질 것"이라고 전망했다.

 

주택 시장 입주대란 우려와 갈수록 떨어지는 오피스텔 수익률로 인해 올해는 토지 투자에 대한 관심이 높아지고 있다. 강원 강릉시 성산면 강릉~원주 간 복선전철 11공구 현장 모습. 사진/뉴시스

 

최승근 기자 [e-mail]