(위기의 경제기둥)①대내외 환경 악화, 내년 분양시장 냉각 불가피

안으로는 규제강화, 밖으로는 금리상승에 위축 전망

[뉴스토마토 정기종기자] 연초부터 지속된 저성장 기조에 국가 실물경제가 가라앉는 분위기 속에서도 건설경기는 여전히 올해 국가경제를 떠받치는 원동력으로 작용했다. 하지만 내년에는 상황이 녹록치 않아 보인다. 국가 경제가 건설경기에 기대는 비중이 나날이 높아지고 있지만 내년도 건설·부동산 시장 전망에 경고등이 켜졌기 때문이다. 분양시장은 대내외적 환경 악화로 냉각이 불가피하다. 여기에 공공사업도 감소할 것으로 전망 돼 건설업계는 긴장의 끊을 놓지 못하고 있다. 지난해에 비해 반토막 나버린 해외 수주와 저유가 현상 장기화로 인한 주요 산유국의 대규모 발주 지연도 시장 불안감을 높이는 요소다. 하지만 건설사 실적을 갉아먹던 해외 사업장의 공사가 마무리 되면서 리스크가 줄어드는 점은 해외시장에서의 반등을 기대하게 하는 요소다. [편집자]

 

국가 경제 전반에 걸친 저성장 기조 속에서도 꿋꿋이 나홀로 성장을 이어온 주택시장이 내년에는 주춤할 것으로 우려된다. 분양시장 악재로 작용할만한 대내외적 변수 증가 속에 정부마저 규제 고삐를 바싹 움켜쥐었기 때문이다.

 

업계는 내년 국내 분양시장이 주택 매매가격 하락과 수도권·지방간 양극화 현상으로 몸살을 앓을 것으로 예상하고 있다. 다만 신규 주택 공급 악재로 인한 감소 속에 재건축 물량의 막바지 공급은 속도를 낼 것으로 보인다.

 

올해 분양시장은 3분기까지 전반적으로 수도권 중심의 활황세가 돋보였다. 실제로 수도권 아파트 실거래지수는 지난 6월 금융위기 전 고점을 회복했고, 재건축아파트의 가격 상승률이 이를 견인했다.

 

하지만 최근 연이어 쏟아진 정부 부동산 관련 규제 강화책과 미국 대선 이후 금리 인상 우려, 오는 2018년까지 대기 중인 대규모 입주 물량은 향후 전망을 불투명 하게했다. 특히 지역별로 부침이 심한 지방 분양시장과의 양극화 가속화 현상은 그동안 저금리에 기대 버텨온 주택경기의 착시 효과를 우려하는 시선을 부추겼다.

 

여기에 4분기 들어 정부가 내놓은 11.3부동산대책이 시장 악재로 작용하며 최근 빠른 속도로 위축되고 있다. 특히 서울 강남 4구와 주요 신도시들은 규제 직격탄을 맞으며 분양시장이 급격히 얼어붙은 이후 주변 시장으로 침체가 확산될 조짐을 보이고 있다.

 

대내외적 악재 가중 속 내년도 분양 시장은 냉각될 것이라는 전망에 무게가 실리고 있다. 서울 성북구 소재 한 공인중개업소 전경. 사진/뉴시스

 

뿐만 아니라 줄줄이 대기 중인 추가 규제들은 분양시장에 더욱 어두운 그림자를 드리우고 있다. 실제로 당장 다음달 초 열리는 국회 조세소위원회에서 논의되는 내년도 세법개정안에 포함된 임대소득 과세유예안이 야당 반대로 무산될 위기에 놓였다.

 

지난 7월 기획재정부가 발표한 세법개정안에 따라 내년부터 시행될 2000만원 이하 주택 임대소득자에 대한 과세가 오는 2018년까지 2년간 유예하기로 했지만 야당이 반대 의사를 밝히며 내년부터 즉시 과세하는 방안을 요구하고 나섰기 때문이다.

 

이에 따라 가뜩이나 가중된 공급과잉 우려 속에 임대소득 과세마저 시행되면 세금 부담을 느낀 집주인들이 임대주택을 잇따라 매물로 내놓을 경우 물량 급증에 따른 집값 하락세를 야기할 수 있다는 우려가 제기된다.

 

특히, 앞서 2014년 2월 임대소득 과세 계획 발표 이후 주택거래 중단과 급매물 속출 사태가 발생해 급하게 6월 완화방안을 내놨던 점은 이같은 우려에 무게를 더한다.

 

또 최근 내년 1월부터 분양되는 신규 아파트 청약자가 금융권에서 아파트 집단대출을 받을 때 처음부터 원금과 이자를 함께 상환해야 하는 내용 등이 담긴 8.25 가계부채 관리방안의 후속조치가 발표되며 분양권 투자와 관련된 기회도 크게 줄게됐다.

 

비록 부정적 측면에서 과도한 투자로 시장의 과잉 열기를 조장하기도 했지만 적은 자금으로 가능했던 분양권 투자 수요가 급감하게 되면서 추가적 시장 침체를 피하기 어려워 보인다.

 

내년 1월 1일 분양 공고한 사업장부터 적용되는만큼 향후 1, 2년내 부동산 시장과는 큰 연관성이 없는 기우일 뿐이라는 분석도 일각에서 제기되고 있지만 마음이 급해진 건설사들은 남은 분양 사업을 연내 마무리하기 위해 서두르는 모습이다.

 

부동산 114에 따르면 다음달 전국 아파트 분양예정 물량은 약 5만5087가구로 이달 1만5232가구에 비해 38.2% 급증할 전망이다. 지속된 관련 규제 강화에 영향을 받을 수 있는 수요 심리를 의식한 것으로 보인다.

 

반면, 올해 수도권 분양시장을 주도한 재건축 등 도시정비 시장은 성장세를 유지할 전망이다. 초과이익환수제의 유예기간이 내년말까지로 예정된만큼 올해 9만1000가구 규모의 물량에서 최대 15만가구까지 늘어날 것이라는 분석이다.

 

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "실수요자들의 주택구매여력이 미미한 가운데 기업 자금조달 여건 악화와 가계 가산금리 상승 등의 부담이 가중되는 상황에서 하반기 몰린 입주물량에 하방 압력이 만만치 않을 것"이라며 "재건축 공급 물량은 꾸준하겠지만 전반적인 시장 리스크가 확대되며 양극화 현상이 뚜렷하게 나타날 것"이라고 내다봤다.

 

정기종 기자 [e-mail]