[뉴스토마토 한승수기자] 앵커: 연말 연시 부동산시장은 상당한 변화를 겪었습니다. 절대 뽑히지 않을 것 같던 부동산 대못이 뽑혔습니다. 특히 다주택자 양도세 중과세 폐지는 10년 동안 야당이 반대한 것으로 생각치 못했던 호재인데요. 이 밖에도 많은 부동산 규제가 새 정부 들어 완화되거나 폐지됐습니다. 때문에 올해 부동산시장은 상당한 변화가 있을 것이란 생각이 드는데요. 오늘은 김용구 한국토지개발연구원 원장 모시고 갑오년 부동산 시장에 대해 전망해 보겠습니다.
우선 주택매매시장에 대해 전망해 보겠습니다. 일단 최근 대표적인 부동산 대못이었던 다주택자 양도세 중과세 제도가 폐지됐습니다. 취득세도 영구적으로 인하되고, 수직증축 리모델링도 가능해졌습니다. 어느 때보다 매매 여건이 좋아 보이는데요. 먼저 수도권 지역을 중심으로 어떨 것으로 예상하시는지요?
출연자: 지난해 4·1부동산대책으로 신규 분양주택과 미분양주택, 1세대 1주택 소유자가 2년 보유한 주택을 대상으로 취득 후 5년 내 양도시 100% 면제됩니다. 5년 후 양도 시에는 5년 초과분 양도차익에 대해 과세를 하게 됐습니다. 생애 최초 6억원 이하 주택구입자에게는 취득세를 100% 면제했습니다.
8·28 부동산대책 시행으로 수익 공유형 모기지 1%대 금리를 적용해 3억원 이내 LTV 70%로 2억원 까지 선착순으로 3000가구를 지원했습니다. 취득세는 8월29일부터 영구 인하해 6억원 이하는 1%, 6억원 초과 9억원 이하는 2%, 9억원 초과는 3%를 적용해 다주택자들이 6억원 이하의 주택을 구입하면 취득세 영구인하 효과가 가장 큽니다. 12·3 부동산대책을 통해서는 생애 최초 주택구입자 혜택을 1만5000가구로 확대했습니다.
올해부터는 다주택자 세율을 일반세율로 유예하던 것을 영구 인하해 심리적 불안감을 확실하게 제거했습니다. 주택과 입주권을 1년 이내 단기양도 시 50%에서 40%를 적용하고, 1년 후 양도 시에는 40%에서 6~38%의 일반세율을 적용합니다.
올해 부동산 시장은 6억원 이하 다주택자들의 취득세 3% 인하로 매수자가 증가해 거래가 활발해질 것으로 예상됩니다. 또한 1년 후 양도 시 세율 이하로 경매시장과 급매물 거래가 활발할 것으로 보입니다. 3억원 이하 생애 최초 주택구입자 대출금리 인하로 구입자가 증가해 3억원 이하의 소형아파트 거래도 증가할 것으로 예상됩니다.
앵커: 지방 시장은 어떨까요? 2010년부터 부산에서 시작된 훈풍이 지방을 돌고 있는데요. 지난해에는 경북과 대구까지 강세가 왔습니다. 끝물이라는 평가가 힘을 얻고 있는데 어떻게 생각하시는지요?
출연자: 2012년에는 '부울경'이라는 신조어를 낳았습니다. 수출과 수입 증가 등의 소득증가로 부산과 울산, 경남 지역의 주택수요가 증가해 분양이 잘되고, 가격이 상승하고 거래도 활발했습니다.
지난해에는 T, K로 통하는 대구와 경북 지역의 주택이 산업단지와 혁신도시사업으로 수요증가와 장기간 주택시장 침체로 신규 분양 물건이 크게 감소해 매매가격과 전세가격을 상승시키고 거래도 활발했습니다.
올해에도 부산과 울산, 경남은 입주물량 증가로 인한 매매가격과 전세가격이 하락하고, 대구와 경북은 아파트 전세매물 부족으로 단독주택까지 전세가격이 상승하는 추세를 보일 것으로 보입니다.
달도 차면 가울고, 기울면 차는 것이 시장의 특성인데 지방시장은 주기가 수도권에 비해 불황은 길고, 호황은 짧다는 것이 특징입니다. 때문에 한번 침체에 빠지면 회복이 상당히 느립니다.
앵커: 분양시장도 점검해 보겠습니다. 지난해 강남권 분양이 흥행 행진을 했습니다. 지방도 선방했고요. 올해는 어떨까요? 지역별로 차이가 있을 것으로 보는데요.
출연자: 지난해 강남권 분양은 재건축 주택이 분양가격도 좋았고, 분양실적도 호조를 나타냈습니다. 위례신도시와 동탄신도시가 분양실적이 양호했고, 세종시도 2차 이전으로 분양시장이 좋았습니다.
올해에도 분양시장은 좋을 것 같지만 기존 중고 주택시장은 재건축이나 재개발의 여건 악화, 수직증축의 고비용 저효율로 신규 분양시장보다 약세일 것 같습니다. 지방은 세종시와 혁신도시의 이주수요로 좋아질 것 같습니다. 김포 신도시는 경전철과 광역버스운행으로 조금은 회복을 보일 것 같고, 별내신도시는 4호선의 연장으로 분양시장이 살아날 것 같습니다.
보금자리주택은 이름도 변경되고 축소 지연되면서 미사 지구 등 몇 곳을 제외하고는 추진하는데 시간이 걸릴 것으로 예상됩니다.
앵커: 겨울 비수기에도 전셋값 상승세는 멈추질 않고 있습니다. 전세시장은 어떤 모습을 보일 것으로 전망되는지요?
출연자: 전세시장은 수요증가와 공급감소로 전세가격이 상승하는데 전세거래는 감소하고 있습니다. 월세시장은 수요증가와 공급증가로 월세가 하락하고, 월세 거래량은 증가하고 있습니다.
올해 입주물량 증가와 생애최초 취득 주택 증가로 전세 가격은 상승폭이 둔화될 것으로 보입니다.
앵커: 오는 6월에는 지방선거가 있습니다. 요즘은 다소 약해졌지만 통상 부동산과 선거는 상당한 역학관계를 보이는데요. 올해 지방선거과 부동산시장, 어느 정도의 영향을 보일까요?
출연자: 과거 선거공약은 부동산 개발공약인 철도와 도로 등 SOC확충, 뉴타운과 재개발, 재건축의 수익성 개선책이 대부분이었으나 현재 선거공약은 사회복지를 강조하지만 그래도 경전철, 지상구간을 지하화하는 GTX 공약 등을 남발하고 있습니다.
이번 다주택자들의 양도소득세 중과세가 10년만에 폐지된 것도 결국은 6?4지방선거를 앞두고 경제 살리기를 하려는 야당의 심리적 효과도 크기 때문에 아직도 뽑지 못한 개발 이익환수제와 분양가 상한제 등도 곧 폐지될 것으로 보입니다.
앵커: 수도권 부동산시장에서는 DTI 폐지에 대한 목소리가 높습니다. 정부는 시장 부양 효과가 불확실하고, 부채 증가 문제로 폐지에 난색을 표시하고 있는데요. DTI가 폐지와 시장 활성화, 어떻게 생각하시는지요?
출연자: 부동산 시장을 규제하는 데에는 직접규제와 간접규제가 있습니다. 직접규제는 거래, 이용, 개발 행위를 규제하는 것이고, 간접규제는 금융규제와 조세규제가 있습니다. 금융규제는 금리와 대출을 규제수단으로 하는데 금리인하는 이뤄졌으나 대출규제는 LTV와 DTI 적용으로 주택수요의 걸림돌이지만 가계부채 증가를 가져온다는 주장도 있지만 우량부채의 경우에는 대출규제완화가 필요합니다.
조세규제는 취득세를 영구 인하했고, 보유과세는 종부세를 인하했으며, 양도소득세는 다주택자들의 중과세 폐지와 1년 후 단기양도 시 일반세울 적용으로 조세규제는 많이 풀렸습니다.
그러나 부동산 시장은 결국 능력과 이익이 많아야 수요가 많고, 이자와 세금이 낮아야 수요가 많기 때문에 부동산 시장활성화의 지름길은 국민소득의 증대와 부동산 투자와 개발이익이 가장 중요하고 다음으로 이자와 세금을 낮추는 것은 차선책이라고 볼 수 있습니다.