(IPO플러스)이지스밸류플러스리츠, 올해 첫 상장 리츠 도전…"연 6%대 배당 수익 목표"

서울 중심업무지구 핵심권역 투자부동산 경기추이·공실률 해소 관건

[뉴스토마토 우연수 기자] 이지스자산운용의 첫 상장 리츠 이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사(이지스밸류플러스리츠)가 7월 코스피 상장에 도전한다. 이번 공모를 통해 조달한 자금으로 서울시 중구 태평로빌딩에 재간접 투자해 연 6%대의 배당 수익률을 추구하고, 향후 우량 오피스 빌딩을 보유한 부동산 펀드나 리츠를 추가 편입해 중장기 성장 동력을 확보한다는 계획이다. 다만 리츠 특성상 부동산 경기가 회사의 수익성에 직접 영향을 미친다는 점은 투자자들이 유의해야 할 부분이다.

8일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 이지스밸류플러스리츠는 7월 중 코스닥 상장을 위해 오는 10~11일 수요예측을 실시해 공모가를 확정하고 16~17일 일반청약을 진행한다. 공모가는 5000원 단일가이며 공모 주식 수는 보통주 2370만주, 주관사는 삼성증권이다.

이지스밸류플러스리츠는 국내 최대 부동산 자산운용사인 이지스자산운용에서 최초로 출시하는 상장 리츠다. 투자자가 리츠의 주식에 투자하고, 리츠는 부동산을 보유하는 부동산 펀드의 수익증권을 취득하는 구조를 갖고 있다.

이지스밸류플러스리츠는 이번 공모를 통해 조달하는 자본으로 '이지스전문투자형사모부동산투자신탁97호(이지스97호 펀드)'의 수익증권 1132억원(총 발행량의 99%)에 투자할 계획이다. 이에 따라 이지스97호 펀드가 보유 중인 빌딩에 투자하는 효과가 발생한다.

이지스97호는 서울의 주요 업무 지구 내에 위치한 대형 오피스빌딩(연면적 약 4만제곱미터)인 태평로 빌딩을 보유하고 있다. 건물은 전통적인 사옥과 업무용 오피스 빌딩이 밀집한 서울시 중구 시청역권의 중심업무지구(CBD)에 위치해 있다. 대기업, 국내외 금융회사, 언론사, 다국적 기업 등 다양한 임차인의 임차수요가 존재하는 지역이다.

회사는 올해 9월부터 내년 2월까지 37억400만원의 영업수익을 낼 것으로 전망했다. 또한 2021년 3월부터 8월까지는 37억6400만원, 2021년 9월부터 2022년 2월까지는 38억4400만원을 기록할 것으로 내다봤다. 부동산 관리비용과 수탁비용, 대출 이자 등의 비용을 제외한 당기순이익은 각각 36억원, 36억60000만원, 37억4000만원으로 추정된다.

 

그래프/뉴스토마토

이지스97호의 수익증권에 대한 분배금 수익을 주요 배당 재원으로 하는 회사는 배당수익률 6%대를 목표로 한다. 올해 9월 회계연도의 예상 수익률은 6.00%, 내년 3월 회계연도엔 6.10%다.

다만 리츠 특성상 부동산 경기라는 외부 변수가 존재한다. 회사가 보유한 수익증권의 감정평가액은 1205억3200만원으로 매입금액인 1132억원과 비교해 높은 수준이지만, 이후 부동산 경기 침체로 건물의 감정평가액이 매입 가격보다 낮아지면 자산 매각을 통한 투자자금 회수가 어려워질 수 있다. 임대료 하락시에도 수익률에 지장이 생길 수 있다.

특히 공실률을 낮게 유지하는 것이 관건이 될 전망이다. 임차인 모집의 어려움으로 임대료 연체, 감소, 미납 등이 발생하면 이지스97호의 수익에 악영향을줄 수 있기 때문이다. 태평로 빌딩이 위치한 중구 CBD의 1분기 공실률은 9.10%로 3분기 연속 감소 추세다. 하지만 여전히 강남업무지구(4.60%)와 여의도업무지구(6.80%) 공실률보단 높은 상태다.  

 

우연수 기자 [e-mail]

 

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