제주 등지에서 분양형 호텔이 속속 들어서며 수익형 부동산 상품이 진화하고 있다. 일반 투자자들은 분양형 호텔에 대한 정보가 부족해 광고에 현혹돼 무턱대고 투자에 나섰다가는 낭패를 보기 쉽다. 김은진 부동산114 리서치센터 팀장은 "분양형 호텔은 호텔 운영에 따른 수익을 분양받은 투자자에게 배분하는 방식인만큼 영업이 부진할 때는 투자자에게 부담이 돌아온다"며 안전한 투자법을 소개했다.
전문가들은 분양형 호텔은 일반 수익형부동산 투자와 다른 개념으로 접근해야 한다고 조언한다. 사진은 부동산 견본주택 현장. 사진/뉴시스
분양형 호텔, 수익형부동산과 달라
분양형 호텔은 일반인이 객실을 분양 받아 임대수익을 내는 상품으로, 'ㄱ호텔' 등 일반적인 호텔과는 개념이 다르다. 일반 호텔이 관광숙박시설이라면, 분양형 호텔은 일반숙박시설로 구분된다. 투자자가 임차인을 별도로 구하지 않아도 되고, 호텔의 관리나 운영을 전문 업체에 맡기기 때문에 오피스텔이나 상가를 임대하는 것과 차이가 있다. 또 세입자를 1~2년 단위로 구하는 것이 아니기 때문에 매일 호텔을 찾는 고객이 많아야 수익이 난다. 객실 가동률은 수익률과 직결되기 때문에 관광객과 비즈니스 수요가 많은 지역인지가 중요하다.
'확정수익'을 체크하세요
분양형 호텔 광고에는 '연 10% 수익 보장' 등의 문구가 나오는데, 이는 흔히 실투자금 대비 수익률, 즉 총 분양가에서 은행 대출을 제외하고 투입한 금액에 대한 이율을 말한다. 1억8000만원짜리 호텔 1실을 분양받으면서 은행 대출을 60%까지 내면 실투자금이 7200만원 들어간 셈이다. 연간 1200만원의 운영 수익을 거뒀다고 하자. 이 경우 대출 이자 432만원(연 금리 4% 가정)을 빼면 투자수익률은 실투자금 대비 연 10.7%가 나온다. 반면에 대출 없이 분양을 받으면 실투자금이 대폭 늘어나 수익률은 연 6.7%로 줄어든다.
소유권, 구분등기인지 확인해야
등기 방식이 구분등기인지 지분등기인지도 중요하다. 구분등기는 각 호실에 대한 소유권을 구분하는 걸 말하는데 이 경우 투자자가 객실 소유권을 아파트처럼 사고 팔 수 있다. 반면, 지분등기는 구체적인 호수를 소유하는 것이 아니라 공동소유로 묶여있어서 재산권을 행사할 때 불리할 수도 있다. 김은진 팀장은 "개별등기라는 애매한 단어를 쓰는 경우도 있는데, 이는 정확한 법률 용어가 아니라 주의해야 한다"고 조언했다.
김보선 기자 kbs7262@etomato.com
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