[뉴스토마토 최하나기자] "장기적으로 전략적인 투자자산으로 리츠(REITs, 부동산투자신탁)를 봐야 합니다. 글로벌 리츠 시장은 향후 3~4년 정도 양호한 펀더멘털을 바탕으로 성장할 전망입니다. 연평균 6.4%의 이익성장과 배당률 3.5%를 고려하면 연 기대 수익률 10% 정도를 내다볼 수 있습니다."
17일 토드 캔터(Todd A. Canter·사진) 라살 인베스트먼트(Lasalle investment Management Securities) 아태지역 대표는 서울 여의도 63빌딩에서 열린 기자간담회에서 이 같이 강조했다. 글로벌 부동산 투자회사인 라살 인베스트먼트는 한화자산운용의 한화 글로벌 리츠 펀드를 위탁 운용하고 있다.
◇토드 캔터 라살인베스트먼트 아태본부 대표. (사진제공=한화자산운용)
리츠는 투자자로부터 모은 자금을 이용해 부동산에 투자하고 임대료 수입이나 매각 차익 등을 투자자에게 배당하는 상품이다. 리츠는 투자자에게 증권을 제공하고, 상장리츠는 거래소에서 주식의 형태로 거래된다.
캔터 대표는 "리츠가 주식처럼 거래소에서 거래가 가능하기 때문에 실물 자산에 직접 투자하는 것보다 유동성이 풍부하다는 장점이 있다"며 "특히 대부분의 국가에서 리츠다 투자자에게 운용 수익의 90%를 배당금 형태로 지급하는 경우 법인세를 면제해주는 특징이 있다"고 설명했다.
미국에서 최초로 시작된 리츠는 현재 35개 국가에 공식 도입돼 있다. 미국 리츠 시장의 시가총액 규모는 지난해 기준으로 7000억 달러, 글로벌 리츠 시장의 시총 규모는 1조6000억 달러로 성장세를 이어가고 있다.
그렇다면 투자자들은 왜 글로벌 리츠에 투자할까. 우수한 투자 성과와 배당 매력 등이 긍정적이라는 평가다.
캔터 대표는 "최근 15년간 리츠는 연평균 11.62%의 수익률을 거둔 반면 같은 기간 글로벌 추식과 채권의 경우 각각 연평균 3.9%, 4.49%수익률을 기록했다"며 "리츠가 전통적인 주식, 채권 등에 비해 꾸준히 양호한 성과를 나타내고 있기에 투자자들의 관심이 증가하고 있다"고 분석했다.
배당매력도 존재한다. 글로벌리츠의 연평균 배당률은 3%대로 연 2% 수준인 10년 국채 수익률 대비 높다. 또한 글로벌리츠의 장기배당률은 5.41%로 글로벌주식의 장기 배당률은 2.3%를 2% 넘게 웃돌고 있다.
포트폴리오 분산 효과도 있다는 분석이다. 글로벌 채권과 주식 등 전통적인 자산군과 리츠 투자를 비교할 경우 상관관계가 매우 낮은 편이기에 리츠에 투자하면서 분산 효과를 누릴 수 있다는 의견이다. 아울러 인구 노령화가 진행되면서 정기적인 수익이 있는 투자처에 투자자들의 관심이 큰 데, 리츠도 이런 환경에 매력적이라는 평가다.
리츠의 수익 원천은 자산가격 상승률과 배당 수익률 두 가지로 나눌 수 있는데, 수익성이 비교적 안정적이라는 의견도 나왔다.
캔터 대표는 "전 세계적으로 상업용 부동산의 공급은 제한적인 반면 수요는 완만하게 늘고 있어 임대료 상승이 유리한 환경"이라며 "보유자산의 임대료 상승은 리츠의 이익 증대의 주요 요인"이라고 분석했다.
그는 "리츠가 전 세계 글로벌 상업용 부동산의 6%를 소유하고 있고, 기관 소유 부동산의 38%를 차지하고 있다"며 "글로벌 유동성 증가로 증자와 대출이 용이한 상황이라 외부 성장의 잠재력도 높다"고 말했다.
이에 캔터 대표는 "실물 부동산을 투자할 때 경험할 수 있는 자산관리의 어려움이나 유동성 리스크를 고려할 때, 리츠 주식을 통해 선진국 도심 중심부의 우량 자산에 투자하는 것은 배당과 유동성을 모두 확보할 수 있는 방법"이라고 덧붙였다.
단, 리츠 투자에 대한 우려의 목소리도 존재한다. 일각에서는 최근 미국의 금리인상 시기가 임박하면서 금리 인상 시 리츠의 배당률과 국채수익률의 차이가 줄어들면 리츠의 투자 매력도가 떨어질 것이라는 의견도 나온다.
이에 대해 캔터 대표는 "리츠 투자의 위험요인은 금리인상이지만 금리인상과 리츠 수익률과의 연관도는 과거 20년간 낮았다"며 "오히려 경제 회복기의 금리 인상은 부동산 임대료 인상으로 이어져 리츠 수익률을 높일 수 있다"고 전했다.
과거 세계 금융위기 때 리츠가 주식시장 대비 높은 변동성과 낮은 수익률을 나타나며 성과가 좋지 않았던 것에 대해서는 당시 높은 부채 비율과, 호텔과 중국 부동산 업체 등 일부 섹터의 리스크가 높았던 점 등을 꼽았다.
이어 캔터 대표는 "금융위기를 겪으며 리츠의 투자 성과도 좋지 않았는데, 이 때 교훈을 충분히 얻었다"며 "최근 레버리지도 36~37% 정도로 내려가고 있는 추세이며, 변동성 역시 투자 성과가 좋았던 금융위기 이전 18년과 유사한 모습을 나타내고 있다"고 설명했다.
여러 경제 환경을 고려했을 때, 앞으로 3~4년 정도 리츠 시장의 성장성은 유망할 것으로 전망됐다.
캔터 대표는 "2015년 이후 3~4년간 글로벌 리츠 시장은 연평균 6.4%의 이익성장률을 나타내며 상승 흐름을 보일 것"이라며 "지역별로는 상업용 부동산 상승기 중기에 들어간 미국과 영국에서의 높은 성장이 기대되며, 아시아와 유럽은 회복 초기 단계로 이익성장률은 낮지만 높은 배당률을 제공하고 있다"고 설명했다. 또한 호주와 홍콩 시장도 좋은 성과를 낼 것으로 내다봤다.
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