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2026년 10월 15일 15:55 IB토마토 유료 페이지에 노출된 기사입니다.
[IB토마토 김소윤 기자]
HL D&I(014790)한라가 서울 성수동 오피스 개발사업에서 신규 일감을 확보한 데 이어 금융 지원까지 맡으며 사업 참여를 확대하고 있다. 지난달 오피스 2단계 신축공사 계약에 이어 이달 프로젝트파이낸싱(PF) 금융약정까지 체결해 공사 추진 기반을 마련됐다. 다만 책임준공에 따른 채무인수 부담도 함께 떠안게 되면서 기존 차입금과 PF 보증에 대한 관리가 중요해졌다.
현재 HL D&I한라가 시공 중인 대구 서문로1가 주상복합. (사진=HL D&I한라)
그룹 신사옥 짓는 한라…일감 확보 뒤엔 책임준공 부담
15일 투자은행(IB) 업계에 따르면 성수동 오피스 개발사업 시행사인 'HL제7호성수프로젝트리츠'는 이달 금융기관들과 총 2750억원 규모의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출약정을 체결했다. 이중 500억원은 특수목적회사(SPC)인 '더모스트성수제삼차'가 단기 증권을 발행해 마련한다. 투자자에게 자금을 조달해 시행사에 빌려주고, 증권 만기가 돌아오면 새 증권을 발행해 기존 증권을 상환하는 방식이다.
시공사인 HL D&I한라도 금융 부담에서 자유롭지 않다. 회사는 이번 사업에서 책임준공을 이행하지 못할 경우 최대 2750억원의 채무를 인수하는 약정을 제공했다. 공사 도급액은 약 900억원이지만 준공 지연 시 이보다 큰 규모의 금융 부담이 발생할 수 있다. 공사를 약속한 기한 내 마무리하는 것이 사업 수익 확보뿐 아니라 재무적 위험을 관리하는 핵심이 될 전망이다.
HL D&I한라가 시공했던 범내골역 한라비발디 스튜디오 (사진=HL D&I한라)
이번 성수동2가 오피스 개발사업은 HL그룹의 새로운 업무거점을 마련하기 위한 신사옥 조성 사업이다. 서울 성동구 성수동2가 옛 한성자동차 벤츠 서비스센터 부지에 지하 6층~지상 14층 규모의 업무시설과 근린생활시설을 짓는다. 2029년 하반기 준공을 목표로 하며, 완공 이후에는 현재 잠실 등에 입주한 HL홀딩스와 HL D&I한라 등 그룹 계열사들이 이전할 예정이다. HL D&I한라로서는 신규 공사 일감을 확보하는 동시에 그룹의 주요 업무시설을 직접 시공한다는 의미가 있다.
이번 사업은 일반적인 건설 도급공사와 달리 프로젝트 리츠를 활용한다는 점이 특징이다. 프로젝트리츠는 여러 투자자로부터 자금을 모아 부동산을 개발하고, 준공 이후에는 임대·운영까지 할 수 있는 부동산투자회사다. HL그룹은 신사옥 개발을 위해 HL제6호와 제7호 성수프로젝트리츠를 설립했고, 2단계 사업은 HL제7호성수프로젝트리츠가 시행한다. 건설사가 공사만 수행하고 사업에서 빠지는 일반적인 도급 방식과 달리, 그룹 차원에서 개발부터 준공 이후 자산 운용까지 연결할 수 있는 방식이다.
해당 사업 구조로 시공을 맡은 HL D&I한라에 적지 않은 책임이 주어졌다는 설명이다. 시행사가 2750억원 규모의 PF 대출을 조달하면서 HL D&I한라가 약속한 기한 내 공사를 마치지 못할 경우 채무를 인수하기로 한 것 또한 이 때문이다. HL D&I한라가 확보한 공사 도급액은 약 900억원이지만, 책임준공을 이행하지 못하면 더 큰 금융 부담을 떠안을 수 있다. 그룹 신사옥을 직접 짓는 만큼 안정적인 일감을 확보한 동시에 공사 일정과 준공 여부에 따른 위험 역시 함께 안게 됐다.
현재 HL D&I한라는 주택사업을 중심으로 수주잔고를 유지하면서 공공 인프라와 비주택 건축사업에서도 일감을 확보하는 모습을 보인다. 최근 반기보고서에 나온 수주 현황에 따르면 전체 수주잔고는 약 5조 8619억원으로, 주요 사업장에는 이천 아미1지구 도시개발과 김해 안동 아파트, 파주 선유리 공동주택 등이 포함돼 있다. 비주택 분야에서는 약 4119억원 규모의 부산 현대아울렛 공사를 진행하고 있다. 남부내륙철도와 전력구 등 공공 공사도 수주잔고를 뒷받침하고 있다. 이런 가운데 성수 오피스 2단계 사업을 확보하면서 업무시설 시공 실적을 추가하게 된 것이다.
HL한라, PF 보증 8000억 육박…책임준공 시험대
현재 HL D&I한라가 제공한 채무보증은 성수 신사옥 개발사업뿐 아니라 주택 사업과 민간 개발사업 전반에 걸쳐 있는 상황이다. 최근(이달 6일) 공시된 기존 채무보증한도는 약 1조 278억원으로, 성수 오피스 2단계 신규 약정 2750억원을 더하면 전체 보증한도는 약 1조 3028억원에 달한다. 성수 신사옥 1단계 시행사인 HL제6호성수프로젝트리츠에 2250억원, 2단계 시행사인 HL제7호성수프로젝트리츠에 2750억원 등 두 사업에 제공한 보증만 5000억원이다.
다른 사업장에서도 보증 부담이 이어지고 있다. 씨엘케이산업개발에 750억원, 울산 우정동 지역주택조합에 840억원, 강한종합개발에 1157억원의 보증한도가 잡혀 있다. 분양계약자의 중도금 대출과 관련해서도 울산 에피트 스타시티 2431억원, 마포합정7구역 오피스텔 1638억원, 해운대 한라비발디 약 304억원의 보증을 제공하고 있다.
PF 관련 보증 부담 또한 상당하다. 반기보고서에 따르면 올해 6월 말 기준 PF 관련 보증금액은 6071억원으로, 정비사업 2098억원과 기타사업 3973억원으로 구성됐다. 이달 성수 오피스 2단계 사업과 관련해 새롭게 제공한 2750억원 규모의 조건부 채무인수 약정을 단순 합산하면 8821억원으로 9000억원에 육박한다.
PF 관련 보증 부담이 확대되는 가운데 차입금 역시 증가하고 있다. 같은 기간 회사의 단기차입금은 2081억원으로 지난해 말 1914억원보다 8.7% 늘었다. 같은 기간 장기차입금도 4182억원에서 5021억원으로 약 20.1% 증가했다. 반면 1년 내 상환해야 하는 유동성 장기차입금은 1072억원에서 923억원으로 감소했다. 단기차입금과 장기차입금, 유동성 장기차입금을 합친 전체 차입금은 7168억원에서 8026억원으로 약 858억원 늘어났다. PF 보증은 실제 차입금과 구분되는 우발채무지만, 기존 차입 부담이 커지는 상황에서 책임준공 미이행에 따른 채무인수 가능성까지 관리해야 한다는 점에서 재무적 부담 요인으로 꼽힌다.
다만 실적과 현금 사정은 나아지고 있다. 올해 상반기 매출은 8302억원으로 전년 동기(7317억원)보다 13.5% 늘었고, 영업이익도 339억원에서 455억원으로 34% 증가했다. 지난해 말 1085억원이던 현금 및 현금성 자산도 올해 6월 말에는 1858억원으로 늘었다.
벌어들이는 돈과 보유 현금액은 늘었지만, 차입금 부담까지 줄어든 것은 아닌 셈이다. 이런 상황에서 한라는 성수 신사옥 사업에 2750억원 규모의 책임준공 관련 보증을 제공하며 신규 일감 확보에 나선 것이다. 약 900억원의 공사 수주도 중요하지만, 앞으로 공사를 차질 없이 마무리하고 늘어난 금융 부담을 얼마나 안정적으로 관리하느냐가 더 중요한 과제가 될 것으로 보인다.
HL D&I한라 관계자는 <IB토마토>와의 통화에서 "이번 사업은 HL그룹 계열사들이 펀드에 출자해 프로젝트리츠에 참여하는 구조로, 준공 이후 그룹 계열사들이 신사옥으로 활용할 예정"이라며 "임차수요가 안정적으로 확보돼 있어 책임준공 관련 채무보증 부담은 관리 가능한 수준이며, 공사비 회수에 대해서도 위험관리가 가능할 것으로 판단한다"고 답변했다.
김소윤 기자 syoon133@etomato.com
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