입지 따라 재건축도 양극화…노도강 단지 한파

노·도·강 재건축 단지 가격 하락…강남·마용성은 신고가

 

[뉴스토마토 홍연 기자] 사업성이 좋은 서울 알짜 재건축으로 수요가 집중되면서 양극화가 심화하고 있습니다. 서울 여의도와 목동, 압구정 등 토지거래허가구역 내 재건축 단지에서는 신고가를 기록하는 아파트 단지가 속출하고 있지만 노·도·강(노원·도봉·강북) 지역 재건축 아파트는 하락세를 이어가고 있습니다. 

 

16일 한국부동산원이 발표한 지난달 전국주택가격동향조사에 따르면 서울 매매가격지수는 0.09% 상승했습니다. 서울 내 대부분 지역에서는 매매가격이 올랐지만 노도강 지역은 하락했습니다. 낙폭을 보면 도봉구가 0.08%로 가장 컸으며, 노원구는 0.04%, 강북구는 0.01%가 내렸습니다. 

 

지난해 8월 관리처분 인가를 받아 재건축 9부 능선을 넘은 노원구 월계동 동신아파트는 매매가가 오히려 떨어졌는데요. 이 단지 전용 71㎡는 한달 뒤인 지난해 9월 5억9900만원에 팔린 이후 지난달 9층과 10층이 각각 5억2000만원과 5억4000만원에 거래됐습니다.  

 

올해 2월 안전진단을 통과한 노원구 상계동 보람아파트 역시 재건축 계획이 확정되며 기대감을 키웠지만 가격 상승으로 이어지지는 못했습니다. 이 단지 전용 79㎡는 3월 7억2000만원에 거래됐지만 지난달 6억8000만원으로 가격이 떨어졌습니다. 

 

이전에는 재건축이 확정되면 사업 단계마다 가격 상승세가 이어졌지만 최근에는 공사비 급등으로 소형평수가 많거나 사업성이 좋지 않은 곳은 약세를 보이고 있습니다. 공사비 인상으로 재건축 사업이 지연되고 있는 서울 내 단지도 많죠. 노원구 동신아파트 공사비는 3.3㎡당 2022년 540만원이었다가 지난해 말 657만원까지 올랐는데요. 공사비 갈등과 분담금 급등으로 기존 집행부 해임과 재구성 문제로 내홍을 겪고 있습니다.

 

소형평수가 많고 소득수준이 높지 않은 소유주들의 실거주 비율이 높은 곳들은 추가분담금 여력이 없는 경우가 많아 사업 진행이 쉽지 않습니다. 또 분담금과 사업진행 속도로 매수자들도 섣불리 매매에 나서지 못하기도 하고요. 사업성과 더불어 개별 조합원들이 추가분담금을 감당할 여력이 있는 사업지를 중심으로 속도감 있는 정비사업이 가능한 상황이죠. 

 

서울 여의도 63아트에서 바라본 아파트 단지. (사진=뉴시스)

 

반면 상징성이 크고 사업성이 좋은 지역에선 연이어 신고가 거래가 나오며 가격 상승세를 이어가고 있는데요. 성동구는 금호·행당·옥수동 중소형 규모 위주로 0.25% 올라 상승 폭이 가장 컸습니다. 이어 용산구는 이촌·보광동 구축 위주로 0.22%, 마포구는 염·대흥동 선호단지 위주로 0.21%, 서초구는 반포·잠원동 선호단지 위주로 0.20%, 송파구는 잠실·신천동 역세권 위주로 0.20% 순이었습니다. 

 

지난달부터 재건축 조합원 지위 양도가 가능해지며 압구정동에서도 신고가가 속속 나오고 있습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 압구정동 '신현대12차' 전용 121㎡는 지난 1일 48억원 거래되며 최고가 기록을 경신했습니다. 

 

압구정과 함께 토지거래허가구역으로 묶인 목동과 여의도에서도 연일 신고가가 나오고 있습니다. 여의도동 공작 아파트 전용 125㎡는 26억원, 삼부 아파트 전용 135㎡는 29억원에 거래됐습니다. 목동신시가지 7단지 아파트 전용 74㎡는 지난달 20억3000만원에 신고가를 경신했습니다.

 

정부는 앞서 재건축 활성화를 위해 노후한 단지들의 안전진단을 완화·면제하고 용적률 상향, 통합심의 등 각종 규제 완화책을 내놓았는데요. 정부가 주도하는 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법이 지난달 27일 시행됐지만 노도강 노후 단지에서는 별다른 변화가 감지되고 있지 않습니다.

 

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려와 인허가 및 착공 물량이 감소하며 서울 신규 공급이 어려워질 것으로 예상되는 가운데 흥행 가능성이 보장되는 '알짜 물량'에 몰리는 양극화 현상은 지속될 것이란 관측이 나옵니다. 

 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "재작년 미국 기준금리 급등 이후 자본 조달비용이 증가한 데다 코로나 이후 인플레이션에 따른 공사비 증가가 추가분담금 증가로 연결됐다"면서 "재건축에 대한 규제완화가 가격급등으로 직결되지 않는 이런 시기에는 정비사업 관련된 규제완화를 진행할 필요가 있다"고 말했습니다.

 

홍연 기자 [e-mail]

이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 강영관 산업2부장이 최종 확인·수정했습니다.