(토마토초대석)서진형 공정주택포럼 대표 "과도기적 부동산시장, 연착륙 준비해야"

윤석열정부, 부동산 정책 5점…여야 협치 필요보유세 높이고 거래세 낮춰야·구체적 공급 정책 필요

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 MD상품기획비즈니스학과 교수)가 윤석열 정부의 부동산 정책에 대해 제언하고 있다. (사진=백아란기자)

[뉴스토마토 백아란 기자] “부동산 시장은 현재 과도기에 있다. 불확실성이 높은 상황에서 시장의 위기를 극복하지 못하면 장기 침체로 이어질 수밖에 없다. 시장 정상화를 위해 연착륙을 준비해야 할 때다.”

 

서진형 공정주택포럼 공동대표(경연여대 교수)는 최근 <뉴스토마토>와의 인터뷰를 통해 고금리 시대의 부동산 정책에 대해 이같이 진단했다. 지난해 말부터 이어진 금리인상과 집값 하락전환, 인플레이션 우려로 유례없는 거래절벽 현상이 나타나면서 주택 거래 환경이 악화한 만큼, 시장 안정화 측면에서 대응해야 한다는 지적이다.

 

서 교수는 출범 6개월을 앞둔 윤석열 정부의 부동산 정책에 대해 ‘5점’을 책정하며 “(출범 초기) 전체적인 부동산 시장 비전을 제시해야하지만 여소야대 상황에서 한계가 있었고, 국민의 기대와 현실 간 괴리가 있었다”라고 평가했다.

 

앞서 윤석열정부는 출범과 동시에 양도소득세 중과 한시 유예 조치를 시행하는 등 부동산 규제 완화 신호탄을 쏘아 올렸다. 후보 시절 ‘부동산 정상화’를 공약으로 내걸었던 만큼, 임대차 시장 안정화 방안과 세제 정상화 방안까지 부동산 정책 개편에 강한 드라이브를 건 것이다.

 

그러나 실질적인 성과는 가시화되지 못했다. 윤 대통령이 공약으로 내건 1기 신도시 재정비 공약의 경우 지연과 형평성 논란이 제기된 데다 종합부동산세(종부세) 특별공제 도입도 사실상 무산되면서 신뢰성이 떨어진 까닭이다.

 

부동산 시장 역시 낙폭을 이어가고 있는 실정이다. 한국부동산원에 따르면 전국 주간 아파트 가격(17일 기준)은 전주의 -0.23%에서 -0.28%로 내림폭이 확대했다. 서울 아파트값 변동률은 –0.27%로 2012년 6월11일(-0.36%) 조사 이후 약 10년4개월 만에 가장 컸다.

 

서 교수는 “부동산은 정치·사회적 상황에 영향을 많이 받는다”면서 “(일부 지역 규제 지역 해제 등은) 바람직한 방향이지만, 정책은 구체성을 가져야 실효성을 거둘 수 있다”라고 강조했다. 부동산시장 연착륙을 위해 ‘250만호+α 공급'과 같은 단순한 숫자가 아닌 세입자 보호 등 질적 구조 개선이 필요하다는 얘기다.

 

그는 “우선 조세제도의 전면적인 개편과 공급체계의 전면적인 개편 두 가지 큰 그림을 그려야 한다”면서 “공급의 경우 목표만 제시하는 것이 아니라 연도별, 지역별로 수요를 예측하고 수요에 맞는 공급계획을 세워야 한다”라고 역설했다.

(표=한국부동산원)

서 교수는 또 “도심 재개발·재건축 활성화를 우선하되 영구 임대주택 공급 등 주거취약계층에 대한 투트랙 전략이 필요하다”라며 “제도 개선 방향만 내놓지 말고, 실질적인 행동도 이뤄져야한다”라고 제시했다. 민간의 경우 사업성이 좋지 않으면 활발한 공급이 이뤄질 수 없다는 점에서 도심 재개발·개건축 등 구체적인 제도와 비전을 해야 한다는 지적이다.

 

국토공간구조 재설계 등 지역 활성화도 도모해야 한다고 거론했다. 그는 “지역 균형 발전 측면에서 보게 되면 여전히 수도권 쏠림 현상이 있다”면서 “인구 분산과 지역경제 활성화하는 방향으로 정책 수립해야 한다”라고 조언했다.

 

조세 정책에 대해선 “보유세를 높이고 거래세를 낮추는 방향으로 백년대계를 잡아야 한다”라며 “1가구 1주택이 정의라고 보는 시각을 개선할 필요도 있다”라고 지목했다. 만약 2억원짜리 빌라 2채가 있고 100억원 규모의 1채가 있다고 가정한다면 다주택자를 부정적으로 보기 어렵다는 얘기다. 

  

규제 완화 등 정책의 양면화도 고려해야하는 사안으로 지목됐다. 과거 인도에서 코브라 개체를 줄이려고 포획 상금을 걸었다가 오히려 코브라를 대량 사육한 역효과 사례가 있었던 만큼 장단을 살펴야 한다는 것이다.

 

서 교수는 특히 최근 원희룡 국토교통부 장관이 현재 18정도인 서울 PIR(가구소득대비주택가격비율)을 10~12수준으로 내려야 한다는 견해에 대해 “집값이 내려가면 당장 부담을 줄 수 있을지 몰라도 국가 경제 측면에서 본다면 대출 회수나 부실채권, 역전세, 소비감소 등 도미노 현상처럼 국가 경제 악화로 이어질 수 있다”라고 지적했다. 

 

이어 “(집값) 조정이 되더라도 시간을 두고 거래가 수반돼야 하고 부작용에 대한 충분한 검토가 필요하다”라며 “부동산 시장이 냉각기를 맞게 되면 개발회사, 시행회사에게도 타격이 오고 줄도산도 현실화할 수 있는 만큼 파급되는 영향을 고려해 시장 연착륙을 도모하는 한편 (앞으로 나올 정책은) 국민을 설득하고 여야 협치를 이뤄내기 위한 거시적인 노력이 필요하다”라고 말했다.

 

◇ 서진형 공정주택포럼 공동대표 프로필

△경인여자대학교 MD상품기획비즈니스학과 교수 △제 19대, 20대 대한부동산학회 회장 △전 국토교통부 국토공간정보위원회 위원 △전 한국토지주택공사(LH) 경영투자심사위원회 위원 

 

백아란 기자 [e-mail]

 

이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 오승훈 산업1부장이 최종 확인·수정했습니다.