(영상)재초환 손질 예고…강남 재건축 몸값 더 오르나

재건축 조합원 부담금 인하 전망안그래도 뛰는 강남 집값…부채질 우려"속도조절론 부상…'투기 차단' 시그널 필요"

 

[뉴스토마토 김성은 기자] 대통령직인수위원회가 재건축 규제 중 하나인 재건축초과이익환수제(재초환) 개편을 예고하면서 강남 재건축 단지의 몸값이 더 뛸 전망이다. 

 

6일 인수위 등에 따르면 인수위와 정부는 재건축 부담금을 줄여주는 방향으로 재초환 개선 방안을 마련하고 있다.

 

재초환은 재건축 사업을 통해 얻은 초과이익에 10~50%의 세율을 매겨 초과이익을 환수하는 제도다. 참여정부 시절인 지난 2006년 도입된 이후 유예됐다가 문재인 정부에서 부활했다.

 

새로 지은 건축물 준공일 기준 공시가격에서 해당 재건축 조합설립추진위원회 승인 당시 공시가격과 개발비용, 평균 집값 상승분을 뺀 조합원 1인당 평균 이익이 3000만원 이상일 때 초과분에 대해 적용된다.

 

조합원당 평균 이익이 △3000만원 초과~5000만원 이하일때 초과분에 10%를 적용하며, △5000만원 초과~7000만원 이하 20% △7000만원 초과~9000만원 이하 30% △9000만원 초과~1억1000만원 이하 40% △1억1000만원 초과 50% 부과로 구간이 나뉜다.

 

현재 전국 63개 단지, 3만3800가구에 재건축 부담금 예정액이 통보됐다. 강남권의 첫 재건축 부담금 부과대상인 '반포 현대(반포센트레빌아스테리움)'의 경우 가구당 2~3억원의 부담금을 내야하는 것으로 추산된다.

 

강남을 비롯해 일부 재건축 단지 조합원이 납부해야 하는 부담금 규모는 억 단위에 달한다. 사업 과정에서 발생하는 분담금까지 더하면 조합원들의 부담이 대폭 늘어나게 된다.

 

재초환은 부동산 투기 억제를 위한 제도지만 재건축 사업을 가로막는 장애물로 지적돼 왔다. 또 집값 변동에 따라 세금 차이가 크고, 미실현 이익에 부과한다는 점에서 불합리하다는 목소리도 높다.

 

이에 인수위는 재초환 부담금 면제 기준을 3000만원보다 높이거나 세율을 낮추는 등의 방식으로 제도 완화를 고심하고 있다. 제도 적용 시기를 단축하거나 비용인정 항목을 늘리는 방안도 거론되는 것으로 알려졌다.

 

서울 서초구 반포 일대 아파트 전경. (사진=김성은 기자)

차기 정부가 조합원에게 큰 부담으로 작용하는 재초환 규제를 개선하면 재건축 사업 속도는 빨라질 수 있지만 그만큼 재건축 집값 상승세는 더욱 거세질 것이란 비판이 제기된다.

 

특히 강남 재건축 단지 가격이 더 올라갈 것으로 관측된다. 지금도 재건축을 추진 중인 강남 노후 아파트가격은 점점 뛰고 있는 실정이다.

 

강남구의 압구정 신현대11차 전용면적 183㎡는 종전 신고가 52억원(2020년 12월)에서 지난달 59억5000만원으로 7억5000만원 오른 가격에 거래됐다. 같은 달 개포우성1차 전용 158㎡는 2년 반만에 16억5000만원 오른 51억원에 매매됐다.

 

재건축 단지에서 신고가가 나오면서 지난주 한국부동산원이 조사한 강남4구 아파트값은 0.01% 상승했다. 올해 들어 상승을 멈추고 하락세를 보이다 대선 이후 상승 전환한 것이다.

 

재초환 완화 외 안전진단 기준 완화, 용적률 상향 등 여러 재건축 규제 완화 소식이 전해지며 기대감이 커지고 있다. 이렇다 보니 새 정부 출범 전부터 집값 과열에 대한 우려의 시선이 커지고 있다.

 

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "전방위적인 규제 완화에 투자심리가 자극될 수 있어 속도 조절이 필요하다"며 "투기에 대해서는 단호하다는 시그널을 명확히 해 시장 혼란을 차단해야 한다"고 말했다.

 

김성은 기자 [e-mail]

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