10억원 아파트 주담대 6억서 4억8000만원 줄어
9억 이하 LTV 50%·초과 LTV 30%
"풍선효과로 조정지역 넓어질수도"
핀셋규제 두더지잡기…장기 대책필요
입력 : 2020-02-20 17:00:47 수정 : 2020-02-20 23:12:35
[뉴스토마토 이규하·정성욱기자] 아파트값 상승폭이 커진 수원시 영통구 등 경기 일부 지역이 추가 조정대상에 묶인 가운데 주택담보대출비율(LTV)의 한도가 50%로 강화된다. 고가주택 규제 이후 중고가 아파트값의 상승으로 9억원 초과분은 30% 더 낮추기로 했다.
 
20일 기획재정부와 국토교통부, 금융위원회 등 관계부처 합동이 발표한 ‘주택시장 안정 강화 2·20 대책’에 따르면 조정대상지역 LTV는 ‘시가 9억원 기준’으로 차등 적용한다.
 
기존 조정대상지역 LTV는 60%가 적용돼 왔다. 새롭게 적용되는 LTV는 9억원 이하분 50%, 9억원 초과분 30%다. 조정대상지역 내 주택담보대출 규제 강화는 오는 3월 2일부터다.
 
15억원대 고가주택 규제 이후 9억원 이하의 중고가 아파트값이 상승하면서 ‘시가 9억원 기준’을 강화하는 방안이 나온 셈이다. 예컨대 조정대상지역 내에 10억원 규모의 아파트를 구입할 경우 현행 6억원(10억원×60%) 주담대 한도가 4억8000만원(9억원×50%+1억원×30%)으로 낮아진다. 즉, 기존보다 1억2000만원이 줄었다.
 
5억원의 주택을 매입할 경우에는 3억원까지 대출을 받았지만, 시행 이후 5000만원 줄어든 2억5000만원까지 받을 수 있다. 대상은 모든 금융권 가계대출, 주택임대업·매매업의 개인사업자, 법인 주담대 포함이다.
 
기획재정부와 국토교통부, 금융위원회 등 관계부처는 20일 수원시 영통구 등 경기 일부 지역을 추가 조정대상으로 묶는 '주택시장 안정강화 2·20 대책'을 발표했다.제작/뉴스토마토
 
다만 무주택세대주, 주택가격 5억원 이하, 부부합산 연소득 6000만원 이하(생애최초구입자 7000만원 이하 포함) 요건의 서민·실수요자는 LTV 10%포인트 가산이 유지된다. 서민 실수요자를 위한 내집 마련 지원 상품인 디딤돌대출과 보금자리론의 LTV 비율도 70%까지 유지된다.
 
아울러 대출은 조정대상지역 내에 1주택 가구가 기존 주택을 2년 내 처분하는 조건이었으나 신규 주택 전입이 이뤄져야 가능해진다. ‘기존 주택을 2년 내 처분’ 조건에서 ‘2년 내 기존 주택 처분 및 신규 주택 전입 의무’ 조건으로 하면서 대출 요건이 사실상 깐깐해진 셈이다. 즉, 2년 내 기존 주택 처분과 신규 주택 전입 의무 조건을 더하면서 ‘실거주 의무’가 포함됐다.
 
정부 관계자는 “9억원 초과 부분에 대한 LTV 30%는 투기과열지구와는 다소 차이가 있다”며 “투기과열지구는 9억원 초과 LTV가 20% 줄어들고 15억원 초과 부분에 담보대출이 금지된다. 조정대상지역의 경우에는 투기과열지구보다 조금 낮은 수준의 금융규제”라고 설명했다.
 
이 관계자는 이어 “시행시기는 21일 관보에 게재되는 관계로 조정대상지역 지정 효력이 21일부터 발생하고 은행 교육과 시스템 정비 등 시간이 걸려 대출 규제는 3월 2일부터 시행”이라고 말했다.
 
권대중 명지대학교 부동산대학원 교수는 “규제지역은 당분간 진정국면에 들어갈 수 있으나 주변지역의 풍선효과로 번질 가능성도 있다”며 “화성 동탄이나 오산, 평택, 시흥, 강북까지 가면 고양, 일산, 파주, 남양주, 구리 등 경기도 주변지역으로 폭넓어질 가능성이 있다”고 제언했다.
 
그러면서 “이는 단기적 효과로 중장기적 효과는 아니라고 생각한다”며 “서울 투자수요가(서울이 규제로 막히니) 수도권(경기 남부)으로 간 만큼, 서울 주택시장이 정상화로 돌아갈 수 있게 공급대책을 마련해야할 것”이라고 조언했다.
 
양지영 R&C연구소 소장은 “집값 상승의 근본 원인을 해결하지 않는 이상 풍선효과가 지속화될 수 있어 정부가 공급대책을 어떻게 펼칠 것인가에 달려 있다”며 “계속 핀셋규제로 시장에 대응하는 두더지잡기식 정책은 일시적”이라고 말했다.
 
양 소장은 또 “‘9억원 기준 수요 억제 규제가 근본적일 수 없고 다주택자 양도세 중과, 분양권 전매제한 등 청약 관련 규제 도입 등 변수가 많아 규제 효과가 얼마나 갈지 판단이 어렵다”고 강조했다.
 
고종완 한국자산관리연구원장은 “정책은 타이밍인데 시기면에서 조금 더 빨랐으면 하는 아쉬움이 있다”며 “중장기적으로 중소형 새아파트에 대한 로드맵이 필요하다”고 제시했다.
 
세종=이규하·정성욱 기자 judi@etomato.com

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