서울, 5년 만 입주물량 멸실 앞서…집값 약세 지속 전망

[뉴스토마토 신병남 기자] 올해 서울 아파트 입주물량이 멸실물량을 5년 만에 5431가구 앞섰다. 2014년 이후 공급량이 부족했던 시장 분위기가 바뀌어 매매 시장에도 변화가 예상된다.  

 

부동산 중계업체 부동산114가 31일 발표한 서울에서 진행 중인 재건축·재개발 정비사업 현황을 살펴보면 2019년 예상되는 주택 멸실은 3만7675가구 수준이다. 최근 3년 동안 서울에서 정비사업이 활발하게 이뤄져 연평균 4.4만가구가 멸실됐지만 올해엔 6000여가구가 덜 없어졌다. 반대로 서울에 입주하는 물량은 꾸준히 증가해 올해 4만3106가구로 파악된다.

 

입주물량의 순증에 따라 서울의 전세가격 안정세와 매매가격 약세는 당분간 지속될 전망이다. 입주물량과 멸실물량을 합산한 서울에 실제 공급되는 주택 수를 보면 2015~2018년까지는 멸실되는 주택이 입주하는 물량보다 많아 희소성이 강하게 부각되는 상황이었다. 2019년에는 멸실 대비 입주물량이 증가로 전환되면서 전세가격의 안정세와 더불어 매매가격의 약세 요인으로 작용하는 분위기다. 특히 2019년 입주는 물량이 확정된 반면 멸실은 정비사업 지연 여부에 따라 실제로는 멸실되지 않을 가능성도 있어 공급 희소성이 서울의 부동산 가격을 밀어올리는 상황은 당분간 기대하기 어려울 전망이다. 

서울 주택 입주 및 멸실 물량 추이. 자료/국토교통부,부동산114

 

부동산114는 멸실 감소 이유를 정부의 투기수요 억제 정책으로 재건축·재개발 정비사업 추진 속도가 과거보다 느려진 점을 들었다. 2018년 말 정부와 서울시가 3기 신도시와 서울 도심 내 유휴부지에 대한 개발구상을 밝혔지만 서울로 진입하려는 수요에는 못 미친다는 분석이다. 수요를 맞추기 위해서는 재건축·재개발 활성화 외에는 정책 대응이 쉽지 않다고 지적했다.

 

한편 부동산114는 내년 시장도 크게 달라지지 않을 것으로 관측했다. 2020년 예정된 서울 입주물량도 4만가구 수준으로 당분간 안정적인 주택 공급을 예상했다. 2021년 이후에는 재건축, 재개발 정비사업의 사업 추진 지연에 따라 신규 입주물량이 1~2만가구 수준으로 크게 줄어들 것으로 예상되지만 집값 불안의 불씨는 여전히 존재한다. 택지공급이 제한적인 서울의 주택 공급은 정비사업에 대한 의존도가 높기 때문이다. 부동산114 관계자는 “투기과열지구 지정과 기부채납, 초과이익환수 등의 수익환수 제도로 인해 과거보다 투기수요가 진입하기 쉽지 않은 상황인 만큼, 용적률 상향이나 임대주택 공급 활성화 등을 통해 서울 지역의 중장기 공급 감소에 대한 대응책도 함께 고민할 시점”이라고 밝혔다.

 

신병남 기자 [e-mail]