악성 미분양에 건설사 자금난

정부 지원책 후분양 전제해 건설사들 난색

[뉴스토마토 손희연 기자] 악성 미분양으로 중도금 대출 보증 사고가 폭증, 건설사가 시름에 잠겼다. 정부가 건설업계 신용부실이 확대되지 않도록 대출 보증을 적극 지원하기로 했지만 후분양을 전제로 해 건설사들이 난색을 표한다.

 

7일 관련 업계에 따르면 지방의 미분양은 급격히 늘어나는 추세다. 국토교통부 통계에 의하면 올해 2분기 전국 초기 분양률은 1분기 대비 4.9%포인트 하락한 81.6%를 기록한 가운데 지방 주택의 경우 초기분양률이 64.8%에 머물렀다. 지난 8월 기준 전국 미분양 가구수는 6만2370가구에 이른다.

 

특히 올해 HUG(주택도시보증공사)의 중도금 대출 보증 사고액수가 1000억원을 웃돈 것으로 나타났다.  국토교통부와 HUG가 자유한국당 김상훈 의원(대구 서구)에게 제출한 'HUG 주택구입자금(중도금 대출보증) 사고현황'에 따르면 올해 8월까지 HUG의 주택구입자금(중도금 대출) 보증사고 액수는 1132억8700만 원으로 집계됐다. 2016년 415억 원과 비교하면 세 배 가까이 증가한 것이다.   

 

지방의 미분양 주택이 급격히 늘어나는 추세다. 사진은 서울 시내 일대의 아파트 모습.

 

보증사고 규모가 증가한 것은 거점 산업 및 시장의 침체가 지속된 일부 지방지역의 미분양 영향이 컸다. 2016부터 올해 8월까지 서울의 사고액수는 132억원에서 22억원으로 감소한 반면, 지방 14개 시도의 사고액은 176억원에서 843억원으로 늘었다. 서울은 분양 즉시 매진되지만 지방은 집값이 오히려 분양가 보다 더 떨어질 수 있다는 우려가 확산됐다는 분석이다. 계약자들이 분양을 받고도 입주를 재고하고, 잔금 납부를 주저하게 돼 원금 또는 이자 연체가 발생한 것으로 풀이된다. 

 

주택이 준공되고 나서 입주 기간이 지나도 입주하지 않는 미입주 위험이 커질 경우 건설사를 중심으로 현금흐름 부담이 커질 가능성이 크다. 이에 HUG는 주택건설업체 신용부실이 확대되지 않도록 대출 보증을 지원할 예정이다. 미분양관리지역의 주택사업자는 후분양대출보증, 모기지보증을 활용할 경우 잔여사업비 조달 및 미지급공사비 해결을 위한 자금확보가 수월해진다는 기대다. 

 

부동산 규제로 강화됐던 중도금 대출 규제도 후분양 사업장에서는 완화된다. 정부가 후분양 활성화를 계획한 만큼 앞으로 후분양 관련 보증 및 대출로 건설업계에 긍정적인 영향을 미칠 수 있을 것이라는 기대다.

 

하지만 후분양대출보증에 대해 건설사들은 회의적인 시각이다. 인센티브를 준다고 해도 건설사들 입장에서는 초기 자금 부담이 큰 후분양제를 시행했을 때만 오는 혜택을 선택하기 어렵다는 것이다. 대형 건설사 관계자는 "기금 대출 확대 등 인센티브보다는 후분양으로 인한 리스크가 더 클 가능성이 있다"며 "공사기간이 늘어나면서 인건비 및 원가 상승이 일어날 수 있다"고 말했다. 한 중견건설사 관계자 또한 "후분양은 자금력이 있어야 할 수 있다"며 "특히 중소, 중견 건설사의 경우 후분양으로 기업 전체가 휘청일 수 있다"고 말했다.

 

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "대기업은 금리가 상대적으로 적어 부담이 덜하지만 기업(건설사)은 부담이 커 불균형 문제가 발생할 수도 있다"며 "집이 지어지는 2~3년 간 오른 땅값을 차지할 수 있기 때문에 선분양을 선호하는 소비자들도 많아 후분양제 시행을 전제한 대출 확대 지원의 실효성이 있을지는 미지수"라고 말했다. 

 

손희연 기자 [e-mail]