[뉴스토마토 이종용 기자] 이번 9·13 부동산대책의 핵심 가운데 하나인 금융(대출) 규제는 다주택자의 투기성 주택담보대출(주담대)를 원천 차단하는 동시에 우회적인 주택구입 통로로 활용되는 전세자금 대출과 임대사업자 대출에 대한 규제를 대폭 강화하는 것이 핵심이다. 관심을 모았던 총부채원리금상환비율(DSR) 대출 규제는 이번 대책 발표에서 빠졌고, 금융위원회가 다음달 중 별도로 발표할 예정이다.
금융당국은 먼저 집을 두 채 이상 보유한 다주택 세대에 대해서는 투기지역 등 규제지역에서의 신규 주담대를 아예 받을 수 없게 하는 강력한 대출 규제를 발표했다. 한 채를 보유한 세대의 규제지역 주택대출도 원칙적으로 금지했다.
이달 14일 주택매매계약 체결시부터 이러한 내용의 규제가 적용된다. 규제지역은 투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역으로 서울 전역과 경기 광명, 성남, 과천, 고양, 남양주, 하남, 구리 등 수도권 일부 지역, 세종시 전역, 부산시 일부 등이다.
다만 1주택 세대는 이사나 부모 봉양 등을 위한 실수요 때문이거나 불가피한 사유가 있을 경우 주택대출을 허용키로 했다. 대신 기존주택을 최장 2년 이내에 처분해야 하고 자녀 분가나 다른 지역에서 거주하는 60세 이상 부모의 별거 봉양 등 기존주택 보유 인정을 받아야 한다.
이와 함께 전세자금보증도 주택보유자에게는 공급을 제한하기로 했다. 1주택자의 경우 부부 합산소득 1억원 이하까지만 공적 보증을 제공한다. 단 보금자리론 소득기준을 초과한 경우에는 주택금융공사의 보증요율을 상향조정해 비용을 더 부담하게 한다.
보금자리론 소득 기준은 부부합산소득 7000만원까지다. 맞벌이신혼부부는 8500만원, 다자녀가구는 1자녀 8000만원, 2자녀 9000만원, 3자녀 1억원 등으로 소득 기준을 적용해준다. 2주택 이상자에게는 전세자금 대출에 대한 보증이 원천 금지된다. 무주택자는 소득과 상관없이 보증을 해준다.
이같은 제한이 가해진 것은 최근 주택담보대출이 어려워지면서 전세자금대출을 주택구매 수단으로 악용하는 사례가 늘고 있다는 지적 때문이다. 당국은 전세대출건에 대해 금융회사가 주기적으로 실제 거주하는지, 주택보유수는 바뀌지 않았는지를 확인할 방침이다. 만약 실거주하지 않는 것이 발견되면 전세대출을 회수한다.
이와 함께 투기지역과 투기과열지구 내 주택을 담보로 하는 임대사업자대출에도 주택담보대출비율(LTV) 40%가 적용된다. 현재도 해당 규제지역에서는 LTV가 40%(다주택자는 30%)로 제한되고 있지만 임대사업자에 대해서는 LTV 제한이 없었다. 이에 따라 임대사업자들은 집값의 70~80%까지 대출 받을 수 있었다.
다만 이번 대책에서 대출 규제인 DSR 강화 내용은 빠졌다. 김태현 금융위 금융정책국장은 "금융감독원과 공동으로 (DSR 운영 현황에 대한) 현장점검을 진행중"이라며 "DSR 규제안은 내달 중순쯤 발표할 것"이라고 말했다. DSR은 개인이 1년 동안 모든 종류의 대출 원금 중 갚아야 하는 금액과 이자를 더해서 연 소득으로 나눈 비율이 DSR이다.
은행권은 올해 3월부터 가계대출에 DSR을 적용하고 있는데 10월 이후에는 금융당국이 정해주는 기준에 맞춰서 가계대출을 관리해야 한다. 현재 은행권은 자율적으로 100% 정도를 고(高) DSR 기준으로 정하고 있는데, 금융당국은 100% 아래로 낮추는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다.
김태현 국장은 "일각에서 100% 기준이 낮아 이를 80% 수준까지 낮춘다고 하지만 무조건적인 비율이 의미가 있는 것은 아니다"며 "금융사들이 다양한 범위에서 선택적으로 수용할 수 있도록 방안을 마련하겠다"고 말했다.
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이종용 기자 yong@etomato.com
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