[뉴스토마토 신지하 기자] 올해 뜨겁게 달아올랐던 수익형부동산 시장의 열기가 내년에는 규제 강화와 임대료 인상률 제한 등으로 한풀 꺾일 전망이다.
25일 KB부동산 통계 자료에 따르면 최근 서울 지역 오피스텔 임대수익률은 하향 추세다. 지난해 5.29%였던 임대수익률은 올해 6월 5.00%로 하락한 이후 7월 4.98%, 8월 4.96%, 9월 4.94%, 10월 4.93%, 11월 4.89%로 5개월 연속 줄곧 하락세를 보이고 있다. 올 한해 수익형부동산으로 인기를 몰던 오피스텔 투자에 빨간등이 켜진 셈이다.
내년부터는 수익형부동산 규제책도 본격 시행된다. 오는 1월부터 투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역의 오피스텔은 해당 지역 거주자에게 최대 20%를 우선 분양해야 하고, 신규 오피스텔 분양권은 소유권 이전 등기 시까지 전매가 금지된다. 사실상 분양권 전매가 금지되는 셈이다.
부동산 임대업자의 대출 문턱도 높아진다. 정부는 내년 3월부터 임대수익이자상환비율(RTI)을 높여 적용할 방침이다. RTI는 임대업자가 대출을 받을 때 건물가치 외 임대수익으로 이자를 갚을 능력이 되는지 등을 판단하는 지표다. RTI 기준이 높아지면서 대출을 적극 활용한 투자가 위축될 것으로 보인다.
최근 상가건물 임대차보호법 시행령 개정안도 입법예고되면서 내년 1월 중 상가 임대료 인상률 상한은연 9%에서 5%로 낮아질 예정이다. 보증금과 월세 환산액을 합한 환산보증금 기준액도 상향 조정된다.서울의 경우 기존 환산보증금 4억원에서 6억1000만원까지 보호받을 수 있게 된다. 임차인의 안정적인 영업여건은 보장되지만 상가 투자자에겐 부담이다.
미국 금리인상 여지와 국내 기준금리 추가 인상도 수익형부동산 투자에 변수로 작용할 전망이다. 금리 리스크에 둔감했던 투자자에게 금리인상은 수익형부동산의 매력을 반감시킨다. 특히 투자금이 타 수익형부동산보다 높고 대출을 활용한 투자가 보편화 돼 있는 상가 투자자는 이자 부담이 더욱 높을 수밖에 없다.
정부의 공공주택 공급 정책도 수익형부동산 시장에 불안요소로 작용될 수 있다. 주거복지 로드맵은 실수요자와 무주택 서민을 위해 5년간 매년 20만호 씩, 공공주택 총 100만호를 공급하겠다는 내용이다. 이에 따라 부동산 시장의 안정화 효과는 기대되지만 민간 주거상품에 대한 임대 시장 수요는 위축될 가능성이 높다.
권강수 한국창업부동산정보원 이사는 "수익형부동산 투자여건이 각종 규제로 인해 이전보다 열악해졌다"며 "투자 규제가 늘어나는 만큼 투자자들은 기존보다 투자처 선택 기준을 높여 더욱 보수적으로 접근해야 한다"고 조언했다.
지난 6월30일 오전 세종특별시 3-3생활권 소담동에 분양 예정인 한 오피스텔의 견본주택으로 청약예정자들이 줄지어 입장하고 있다. 사진/뉴시스
신지하 기자 sinnim1@etomato.com
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