분양물량이 역대 최고 공급되는 만큼 역대 최고 수준으로 늘고 있는 것은 무엇일까요? 당연히 중도금 집단대출입니다. 그런데 정부의 가계부채 관리 방안을 보면 주택담보대출 건전성에 대한 말만 합니다. 대출 증가는 공급자인 건설사와 소비자인 국민의 공동 작품인데 책임은 소비자에게만 지우려 합니다.
지난 22일 기획재정부가 내놓은 가계부채 종합 관리방안은 대출 상환이 일시에 몰리는 거치식 대출을 지양하고 원금과 이자를 꾸준히 갚아가는 분할상환 방식을 지향하겠다는 것이 골자입니다. 또한 상환능력 검증을 더 깐깐하게 하겠다는 내용도 있습니다.
그런데 왜 주택담보대출만이죠? 중도금 집단대출이 총부채상환비율(DTI)을 적용받지 않죠. DTI는 총 소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말합니다. 말 그대로 상환능력을 고려해 대출을 해 주겠다는거죠. 상환능력 검증을 확실히 하겠다면서 중도금 집단대출에 대한 DTI 적용에 대해서는 일언반구도 없습니다.
주택담보대출 강화에 재고주택시장에는 악화가 될 거라고 하죠. 반면, 분양시장은 풍선효과를 누릴 수 있을 것이라고 합니다. 대출은 재고주택시장과 분양시장에서 같이 늘고 있는데 불편은 소비자와 직접적인 관계가 있는 재고 주택시장에서만 부담하라고 합니다.
정부가 피해를 소비자에게 떠넘기는 것은 이 뿐만이 아니죠. 최근 분양급증이 2~3년 후 공급폭탄으로 돌변, 시장에 떨어질 것이라는 우려가 커지고 있습니다. 건설사는 호황을 맞은 이번 정부 내에 최대한 많은 물량을 뿜어내려 합니다.
그런데 말입니다. 공급폭탄이 떨어지면 1차 피해자는 누가 될까요? 재고 주택시장입니다. 단순 입주량 증가에 집값이 떨어지는 것이 문제가 아니라 분양받았던 아파트로 옮겨가는 세입자로 인해 역전세난이 발생할 수 있습니다.
보증금은 세입자가 주인에게 맡겨놓은 돈입니다. 즉 부채죠. 전국에는 약 350만가구가 전세로 살고 있입니다. 사적시장으로 정확한 보증금 규모는 알기 어렵지만, 전국 평균 전세보증금액이 1억7446억원이라는 것을 감안하면 산술적으로 610조원이 보이지 않는 부채로 잡혀있습니다. 요즘은 반전세라고 전셋값에 버금가는 보증금을 내는 월세도 많아 더 많은 보증금 부채가 있을 것으로 추정됩니다.
집값이 떨어지고 전세난이 안정될 수 있다면 좋겠지만 그로 인한 부작용도 분명 있을 것입니다. 재고주택시장 불안은 가계부채문제와 직결될 수 있지만 이 부분에 대한 심도있는 고려가 있었는지는 알 수 없습니다. 정부는 호황을 맞은 건설사에 어떤 부담도 주지 않습니다. 그 피해는 소비자에게 돌아갈 것이 뻔한데도 말이죠. 입주 폭탄은 기우에 불과했길 바래야죠.
한승수 기자 hanss@etomato.com
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