[뉴스토마토 한승수기자] 토마토인터뷰 시간입니다.
지난 달 24일 새로운 경제팀은 하반기 경제운영방향을 발표했습니다. 수도권 부동산시장이 그렇게 바래왔던 DTI와 LTV 완화를 중심으로 다양한 부동산 완화안이 실렸습니다. 때문에 관계자들은 7.30부동산대책이라고 부르기도 하는데요.
2,26방안 이후 하락세를 보이던 수도권 매매시장은 2기 경제팀의 수장 최경환 부총리 내정과 함께 상승세를 나타내고 있습니다.
공윤형 한화건설 매니저 모시고 하반기 부동산시장 전망을 해보도록 하겠습니다. 안녕하십니까?
앵커1 : 최경환 경제부총리 취임 후 확실히 부동산시장의 흐름이 바뀐것 같습니다. 실제 현장에서 좀 느껴지시나요?
공윤형 매니저 : 실제 최근 분양하고 있는 많은 현장들의 견본주택을 방문하는 소비자들도 크게 증가하였고, 청약율에서도 높은 경쟁율을 보이 있고, 매매 거래 신고도 증가하는등 시장에 활력이 생기고 있는것은 사실인거 같습니다.
다만 이러한 활기가 현장까지 전해지는데 까지는 시간이 좀 걸릴 것 같습니다. 그러나 주택시장 정상화는 반드시 이뤄내겠다는 정부의 단호한 생각에 큰 기대를 갖고 있다고 말씀드리고 싶습니다.
앵커2 : 부동산대책이 있을 때마다 단기적으로 아파트값은 상승세를 보였습니다. 이번에는 다를까요? 어떻게 생각하시는지요?
공윤형 매니저 : 이번대책은 실제로 부동산을 구매하는 자금과 관련된 LTV와 DTI완화를 골자로한 강력한 대책인 만큼 단기적으로 어느정도의 가격 상승 효과가 있을 것으로 예상됩니다.
다만 요즘의 부동산에 대한 투자수요가 점차 하락하는 추세이기 때문에 장기적으로는 지켜봐야 할 것 같습니다만 크게 기대를 하고 있습니다.
앵커3 : 세부적으로 들어가보겠습니다. 재건축 안전진단 기준이 완화될 것 같습니다. 소형의무 건설도 완화될 것으로 보이는데요. 재건축시장에 적지 않은 영향을 줄 것으로 예상됩니다. 어떻게 생각합십니까?
공윤형 매니저 : 재건축 규제라는것이 재건축 단지들의 부동산 가격이 폭등하면서 생긴 제도들 아니겠습니까? 지금 침체된 재건축 시장에서는 의미없는 규제들이 상당히 많은데, 재건축 관련 규제가 점차 완화 되는건 현업종사자로써 대단히 환영하는 바입니다.
안전진단기준이 완화되는 것은 재건축 대상단지의 확대를 의미 하고, 소형의무 비율 완화역시 다양한 상품구성을 가능하게 하기 때문에 시장 활성화에 적지않은 영향을 주지 않을까 생각합니다.
다만 현업 종사자로써 저는 현재 재건축 시장의 가장큰 침체 요인이 조합원들의 분담금 증가라고 보고 있습니다. 공사비는 인상되는데 분양가격이 그만큼 상승하지 못해서 분담금증가로 이어져 악순환이 되고 있는 상황이죠.
재건축 시장이 좀더 활성화 되기 위해서는 현재 형성된 분담금을 많이 하락할 시킬수 있는 실질적인 대책이 필요 하다고 보고 있습니다. 일반분양분 증가를 위한 용적율 완화라던지 고도 제한 완화 같은 것을 예를 들고 싶네요. 또한 초과이익환수라던지 분양가 상한제라던지 현재 시장상황에 맞지 않는 불필요한 규제들도 상당수 완화되길 기대하고 있습니다.
그렇게 되면 투자 수요도 다시 부동산쪽으로 눈을 돌릴수 있고 그렇게 되면 재건축 시장의 활성화에 큰 기여를 하지 않을까 이렇게 보고 있습니다.
앵커4 : 우리나라의 상당 건설사가 주택사업을 중심으로 사업구조가 만들어져 있습니다. 주택사업만 하는 곳도 있습니다. 최근 성원건설은 파산선고를 받고, 동아건설은 다시 법정관리를 신청했습니다. 바람 앞 등잔불같은 건설사들 운영에 어느정도 영향을 미칠까요?
공윤형 매니저 : 이미 2008년 부터 수많은 시공사들이 주택시장의 위기를 공감하고 건축, 토목, 플랜트등 다양한 포트폴리오를 구성하는 노력을 기울였습니다. 그렇지 못한 시공사는 시장에서 도태되었고 지금도 도태되어가고있는 상황입니다. 얼마전에 발표한 2014년 시공능력 평가 순위도 그것을 반증한다고 저는 보고 있습니다.
다만 아직도 많은 건설회사들이 주택사업에 대한 비중이 크고, 수년전에 수주한 물량에 대한 위험도 보유하고 있어서 하루빨리 주택시장이 정상화 되길 바랄 뿐 입니다.
앵커5 : 7.30대책에 따른 전망을 바꿀 수 있는 변수가 있다면 어떤 것들이 있을까요?
공윤형 매니저 : 이번대책을 통해서 시장이 활성화될거라고 크게 기대하고 있습니다만, 전망을 바꿀수 있는 변수를 한가지만 들자면 금리 변수를 들고 싶습니다.
LTV나 DTV를 완화한다고 하더라도 대출에 소요되는 금융비용이 크게 상승된다면 수요자들이 대출규모를 줄일수 밖에 없기때문이겠죠. 현재 저금리기조에서 금리가 인상된다면 이번대책은 빛을 바랠 것이라 생각합니다.
앵커6 : 현 국토부가 밀고 있는 전세정책 중 하나는 집값을 올려 전세수요를 매매로 돌리겠다는 것인데요. 7.30대책이 전세시장에 영향을 미칠까요?
공윤형 매니저 : 시장에서 통상적으로는 전세가 비율이 상승하게 되면 차라리 매매를 하겠다는 소유자가 많아져서 주택가격이 상승하는것이 일반적 이였습니다.
그러나 그것은 향후 주택의 가격이 큰 폭으로 상승할 것을 전제로 이루어졌던 현상이기 때문에 앞서 말씀드린 것 처럼 부동산에대한 투자수요가 감소하고 있는 현 추세에서는 전세수요가 매매수요로 많이 전환되기는 힘들지 않나 저는 그렇게 보고 있습니다.
다만 전세라는 제도가 투자목적으로 생긴 우리나라에만 있는 특수한 제도이지 않습니까? 앞으로 투자 수요가 감소하게 되면서 이 전세라는 특수한 제도 역시 점차 사라지는 추세이고 완벽하게 월세로 전환 되지 않을까 저는 이렇게 보고 있습니다.
따라서 주택 임대차제도가 월세로 전환되면서 월세전환 수요가 오히려 매매 수요로 전환되지 않을까 이렇게 보고 있습니다.