[뉴스토마토 원수경기자] 하우스푸어 문제가 심각해지면서 정부와 금융권이 다양한 대책을 내놓고 있지만 실효성에 대한 의문이 제기되고 있다.
주택금융공사의 주택연금으로 대표되는 '역모기지론'과, 시중은행들이 추진을 검토중인 '세일앤리스백' 등이 대표적인 하우스푸어 대책으로 거론되고 있지만, 민간 은행들의 적극적인 참여가 부족하거나 불투명하기 때문이다.
전문가들은 적정한 매입 가격 기준을 정하고, 공공자금 지원에 따른 모럴헤저드 등의 문제를 해결하는 게 급선무라고 지적했다.
◇연금 받는 '역모기지론'·월세 내는 '세일앤리스백'
30일 금융권에 따르면 '역모기지론'은 본인 소유의 집을 담보로 은행 등의 금융기관으로부터 매달 연금형태로 생활자금을 지급받는다. 주택금융공사의 주택연금이 대표적인 역모기지 상품이다.
정부는 최근 역모기지론을 활성화하기 위해 가입대상을 기존 1주택 보유자에서 다주택자까지 확대하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다. 시중은행의 역모기지상품을 대상으로는 채권매입의무 면제와 재산세 25% 감면 등 활성화 대책을 내놓기도 했다.
반면 '세일앤리스백'은 은행이 고객의 집을 매입해 다시 임대하는 방식으로 집주인은 매월 월세를 내면 살던 집에서 계속 살 수 있다.
은행권에 따르면 현재 우리은행과 국민은행 등이 세일앤리스백 상품 출시를 검토하고 있다.
은행들은 정해진 임대기간이 끝나면 집을 다시 사들일 수 있는 권리(바이백옵션)를 부여하는 것도 검토 중인 것으로 알려졌다.
◇노년층은 '역모기지론'..경매 직전 주택보유자는 '세일앤리스백'
이자 상환이나 원리금 상환에 문제를 겪고 있는 주택보유자라면 세일앤리스백 상품이 유리할 것으로 보인다.
우리은행 관계자는 "이자 상환이 정상적으로 이뤄지지 않거나, 원리금 분할 상환이 힘들어 연체가 지속되면 주택이 경매에 넘어가 주거 안정을 해치게 된다"며 "경매 직전의 상황에 몰린 사람들이 도움을 얻을 수 있을 것"이라고 조언했다.
그는 "아직 주요 타깃이나 활성화 방안 등을 협의하고 있는 단계로 대상을 구체적으로 설정하지는 않았다"고 말했다.
반면 역모기지는 주택을 보유하고 있지만 소득이 없는 노년층에 유리하다.
주택금융공사의 주택연금의 경우 부부 모두 만 60세 이상이고 시가 9억원 이하의 주택을 1채 보유하고 있는 가구로 가입 대상이 제한적이다.
국민은행의 역모기지 상품인 'KB주택연금론'은 주택을 보유한 만 45세 이상 80세 미만의 개인을 대상으로 하고 있으며, 보유주택수와 주택가격에는 제한이 없다. 하지만 평생 연금이 지급되는 주택연금과 달리 연금지급기간은 10~30년으로 제한돼 보증기간이 끝나면 주택을 처분해야 한다.
◇"적정한 매입 가격 기준 정해야"
공기관의 역모기지 상품 시장은 급속도로 성장하고 있다. 주택금융공사에 따르면 지난 2007년 515건에 불과했던 주택연금 실적은 5년만에 1만건 이상으로 늘었다. 올 들어 8월 현재까지 신규 가입도 2700여건에 이른다.
반면 민간 역모기지 시장은 미미한 수준이다. 시중은행 중 제일 많이 관련 상품을 거래한다고 알려진 신한은행도 지난 2004년 출시 이후 지금까지 300여건의 거래가 있었을 뿐이다.
은행 입장에서는 부동산 가격이 오르거나 적어도 하락하지는 않는다는 전제 하에 상품을 출시해야 하는데 현재로서는 집값 하락에 대한 리스크를 보전할 만한 장치가 없기 때문에 적극적으로 나서기가 어려운 상황이다.
집값 하락 리스크에서 자유롭지 못한 것은 세일앤리스백도 마찬가지다. 은행권은 하우스푸어가 재기를 통해 주택을 되사는 것도 쉽지 않을 것으로 보고 있다.
박원갑 국민은행 부동산수석팀장은 "집값이 오른다면 문제가 없겠지만 지금으로써는 보유세와 양도세 등 세금 부담도 만만치 않은 상황"이라며 "중대형 아파트의 경우에는 월세 수익률도 2~3%정도로 낮아 은행이 선뜻 나서기 힘들 것"으로 판단했다.
박 팀장은 "부동산 시장이 워낙 절박한 상황이기 때문에 악성매물을 처리해 시장의 정상화를 이끌어 내는 데 어느 정도 도움은 될 것"이라면서도 "어떻게 매입할 것인지 적정한 가격 기준을 정해야 하고, 공공자금으로 하우스푸어를 구제하는 것에 대해 제기될 도덕적 해이 문제를 해결해야 할 것"이라고 설명했다.
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