(사진= 게티이미지뱅크)
[뉴스토마토 강영관 기자] 과거 연 2~3%대 저금리와 지가 상승이 모든 부실을 덮어주던 '자산 소유의 시대'는 종말을 고했다. 이제 중소형 상업용 부동산의 자본환원율(Cap Rate)이 연 4% 안팎에 머무는 반면 대출금리는 이를 웃돌아, 빌린 돈의 비용이 수익률을 갉아먹는 '역레버리지'가 일상화되었다. 여기에 2026년 상업용 부동산 시장의 양극화와 과세당국의 강력한 세무 칼날까지 더해지며 꼬마빌딩 시장은 전면적인 체질 개선을 요구받고 있다.
시장 수치는 이러한 구조적 변화를 극명하게 보여준다. 한국부동산원의 2026년 2분기 조사에 따르면, 중대형 상가 투자수익률은 1.10%, 소규모 상가는 0.86%에 그친 반면 오피스는 2.15%를 기록했다. 서울 오피스 임대가격지수가 18분기 연속 상승세를 이어간 것과 달리 전국 상가 임대가격지수는 내림세를 이어갔다. 그러나 더 주목해야 할 것은 평균이 아닌 '격차'다. 시장 전체가 약세를 보이는 가운데도 성수동, 뚝섬, 명동 등 확실한 테넌트와 유동인구를 흡수하는 초핵심 입지의 임대료는 오히려...