[뉴스토마토 박선영 기자] 서울 아파트값이 86주 연속 오르며 역대 최장 상승 기록을 새로 썼지만 최근 상승폭은 줄고 강남3구와 용산은 하락했습니다. 다만 비강남권과 전세가격은 여전히 오름세를 이어가고 있습니다. 전문가들은 서울 전체가 하락 전환하기까지는 시간이 걸릴 수 있다고 봤습니다.
2일 한국부동산원이 전날 발표한 '9월 넷째 주 주간 아파트가격 동향'에 따르면 지난달 28일 기준 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.09% 올랐습니다. 지난해 2월 첫째 주 이후 86주 연속 상승하면서 2020년 6월 둘째 주부터 2022년 1월 셋째 주까지 이어진 종전 최장 기록인 85주를 넘어섰습니다.
서울 아파트값은 상승세를 이어가고 있지만 오름폭은 5주 연속 줄었습니다. 이번 주 상승률도 전주 0.13%에서 0.09%로 낮아졌습니다. 강남구는 전주보다 0.56%, 서초구는 0.33%, 송파구는 0.19% 각각 떨어졌고 용산구도 0.01% 하락했습니다.
한국부동산원은 대단지·역세권과 중소형 아파트를 중심으로 상승 계약이 이어지고 있지만 일부 지역에서는 하향 조정 거래도 나타나면서 지역별로 상승과 하락이 엇갈렸다고 설명했습니다. 서울 전체 지수는 여전히 상승하고 있지만 지역별 흐름은 이전보다 뚜렷하게 갈리고 있습니다.
종전 최장 상승장이 끝난 뒤 서울 전체 가격이 하락한 전례도 있습니다. 2022년 1월 셋째 주 0.01% 올랐던 서울 아파트값은 다음 주 0.01% 떨어지며 하락 전환했습니다. 당시 25개구 가운데 4곳이 하락하고 8곳이 보합이었던 반면 현재는 강남3구와 용산을 제외한 21개구가 상승하고 있습니다.
강남권 평균 하락…강북권은 상승
현재 서울은 지역별 흐름이 엇갈리고 있습니다. 한국부동산원 권역 구분상 강북 14개구는 평균 0.24% 오른 반면 강남 11개구는 평균 0.04% 하락했습니다. 서대문구가 0.41%, 동대문·성북구가 각각 0.36%, 노원구가 0.34% 올랐습니다.
전세시장도 상승세를 유지했습니다. 서울 아파트 전셋값은 0.16% 올라 전주 0.19%보다 오름폭은 줄었습니다. 강북 14개구는 평균 0.25% 올랐고 성북·강북·노원구가 각각 0.36%, 도봉구는 0.30%, 동대문구는 0.28% 상승했습니다. 매매시장에서는 강남권이 하락했지만 전세와 강북권 매매가격은 여전히 플러스 변동률을 유지하고 있습니다.
박 위원은 현재 흐름을 본격적인 하락 전환보다는 상승세가 둔화하는 과정으로 봤습니다. 그는 "시장은 어느 정도 관성이 있어 한 번 방향을 틀면 갑자기 다른 방향으로 틀기 어렵다"고 말했습니다. 상승률이 추가로 둔화할 가능성은 있지만 실제 하락 전환까지는 시간이 걸릴 수 있다는 설명입니다.
거래가 많지 않은 점도 현재 시장의 특징으로 짚었습니다. 박 위원은 "거래량이 많지 않은데 가격은 오르고 지역별 차별화가 심한 게 특징"이라고 진단했습니다.
과거 장기 상승장이 끝났던 당시 흐름을 현재 시장에 그대로 대입하는 것도 경계했습니다. 박 위원은 당시와 현재는 금리와 경기, 입주물량 등 시장 여건이 다르고 지금은 강남이 서울 전체 상승세를 이끄는 흐름도 아니라고 설명했습니다. 과거와 같은 상승기간을 기록했다는 이유만으로 같은 시점에 하락 전환할 것으로 단정하기 어렵다는 취지입니다.
향후 시장의 핵심 변수로는 금리를 꼽았습니다. 박 위원은 "금리가 어떻게 될 건지가 가장 중요하다"고 말했습니다. 다만 기준금리는 주택시장만을 고려해 결정되는 것이 아니라 물가와 경기 등 경제 전반의 여건을 함께 봐야 한다고 설명했습니다.
"거래 없이 호가만 올라"…공급 여건도 변수
이현석 건국대 부동산학과 교수는 "현재는 거래가 거의 없는 상황에서 호가만 오르고 있는 시장"이라고 진단했습니다. 강남권은 향후 세제 개편 방향의 영향을 받을 수 있지만 다른 지역은 수요에 비해 공급이 부족한 상황이 이어질 가능성이 있다고 설명했습니다.
주택 공급을 늘리려면 민간의 참여가 필요한데 현재의 금리와 사업비 여건에서는 민간이 시장에 들어오기 쉽지 않다는 설명입니다. 이 교수는 "공급을 늘리려면 민간이 움직여야 하는데 지금처럼 금리가 높은 상황에서는 민간도 시장에 들어오기가 쉽지 않다"고 말했습니다.
이어 공사비와 금융비용 부담까지 큰 상황에서는 시장이 움직이기 쉽지 않고 제도를 개편하더라도 당장 실효를 거두기는 어렵다는 취지로 설명했습니다.
서울 아파트 시장은 상승폭 둔화와 거래 위축이 나타나고 있지만 아직 강북권 등 상당수 지역과 전세시장까지 약세가 확산한 단계는 아닙니다. 향후 금리와 지역별 가격 흐름, 전세시장과 거래량 변화가 서울 집값의 향방을 가늠할 변수로 꼽힙니다.
박선영 기자 sunny617@etomato.com
이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 강영관 산업2부장이 최종 확인·수정했습니다.
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