(천정 뚫린 서울 집값)84주째 올랐다…최장 상승 기록 '턱밑'

85주 역대 최장 기록 경신 눈앞…규제·공급 시차에 따른 시장 불안달라진 상승장의 구조적 차이…문재인정부 때와 공통점·차이점

[뉴스토마토 홍연·이수정 기자] 서울 아파트값이 또 한 번 역대 기록을 눈앞에 두고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 매매가격은 지난해 2월 첫째 주부터 올해 9월 둘째 주까지 84주 연속 상승했습니다. 문재인정부 시기인 2020년 6월 둘째 주부터 2022년 1월 셋째 주까지 이어진 역대 최장 기록인 85주에 근접한 상황입니다.

 

문재인정부가 코로나19에 따른 초저금리와 유동성 확대 속에서 집값이 올랐다면, 이재명정부는 기준금리 3.00%의 긴축 국면에서도 공급 부족과 전세난이 상승세를 지탱하고 있습니다. 

 

2020년 서울 집값 상승장은 코로나19라는 특수한 경제 상황과 맞물려 있었습니다. 경기 침체에 대응하기 위해 한국은행은 기준금리를 0.50%까지 인하했고, 시중에 풀린 막대한 유동성이 부동산과 주식 등 자산시장으로 흘러들었습니다. 이후 2021년 8월부터 금리 인상이 시작됐고, 기준금리가 1.25% 수준으로 회복된 2022년 초 서울 집값 상승세도 점차 꺾였습니다.

 

반면 현재는 정반대의 금융 환경입니다. 한국은행은 물가와 가계부채에 대응하기 위해 기준금리를 3.00%까지 끌어올렸지만 서울 집값은 좀처럼 하락 전환하지 않고 있습니다. 팬데믹 당시에는 대규모 유동성 공급 이후 양적완화 축소와 급격한 금리 인상으로 시장 충격이 컸지만, 이번 상승장은 높은 금리에도 유동성과 공급 부족이 가격을 떠받치고 있다는 점이 가장 큰 차이입니다.

 

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “금리는 과거보다 더 높아졌지만 현재 시장 유동성은 당시보다 오히려 커졌다”며 “2022년 이전에는 공급 부족 이슈가 지금만큼 크지 않았지만 현재는 서울과 경기 동남권을 중심으로 한 공급 부족 공포가 매매와 전세 가격을 동시에 끌어올리고 있다”고 말했습니다. 이어 “특히 30대를 중심으로 실수요 매매가 활발하게 이뤄지는 점도 이번 상승장의 특징”이라고 덧붙였습니다.

 

서울 시내 한 공인중개사무소에 아파트 매물 정보가 게시돼 있다. (사진=뉴시스) 

서울 중구 남산에서 서울시내 아파트가 보이고 있다. (사진=뉴시스)

 

30대 실수요가 밀어 올린 서울 외곽장

 

집값을 끌어올리는 지역도 달라졌습니다. 지난해에는 송파·강남·성동 등 강남권과 한강벨트가 상승을 주도했습니다. 그러나 올해 들어서는 성북, 구로, 강서, 서대문, 관악 등 상대적으로 가격 부담이 낮은 외곽 지역이 높은 상승률을 기록하며 시장의 중심으로 떠올랐습니다.

 

이는 강남권 규제 이후 중저가 지역으로 수요가 이동하는 이른바 풍선효과가 본격화했기 때문으로 풀이됩니다. 고가 주택은 세제와 대출 규제의 영향을 받았지만, 실수요자들은 상대적으로 진입 가능한 지역으로 이동하면서 서울 전역으로 상승세가 확산하는 모습입니다.

 

전월세 시장도 두 시기 모두 집값 상승을 자극했다는 공통점이 있습니다. 다만 문재인정부 당시에는 임대차 제도 변화 이후 전세 매물 감소가 시장 불안을 키웠다면, 이번에는 토지거래허가제에 따른 실거주 의무와 매물 잠김 현상이 공급 부족과 맞물리며 전세와 매매 가격을 동시에 밀어 올리고 있다는 분석입니다.

 

정책 접근 방식도 차이를 보입니다. 문재인정부는 집권 초기 8·2 대책과 9·13 대책을 중심으로 대출과 세제를 강화하는 규제 정책을 추진했습니다. 반면 이재명정부는 대출 규제와 토지거래허가제, 공급 확대 대책 등을 잇달아 내놓으며 규제와 공급을 병행하는 기조를 유지하고 있습니다.

 

윤지해 부동산114 선임연구원은 “문재인정부는 초기 규제 정책이 두 차례 대책 중심이었다면 현 정부는 대출과 토지거래허가제 등 규제 수단이 더 다양하고 공급 대책도 여러 차례 발표됐다”며 “정책이 반복적으로 시장을 자극한 측면이 있다”고 말했습니다.

 

공급 여건의 차이는 더욱 극명합니다. 윤 연구원은 “문재인정부는 이미 인허가와 분양을 마친 물량이 대거 입주하면서 정부 입장에서는 공급이 부족하지 않다고 설명할 수 있었던 시기”라며 “반면 지금은 절대적인 공급 절벽 국면으로, 전월세 시장도 정권 초반부터 매우 불안한 상황”이라고 진단했습니다.

 

그는 “문재인정부의 집값 상승은 저금리 효과가 핵심이었다면 지금은 물가 상승 압력이 실물자산 가격에 반영되는 인플레이션 성격이 더 강하다”며 “정책 신뢰도가 낮아지면서 집값이 떨어질 것으로 보고 매도하는 사람이 줄어든 점도 상승 압력으로 작용하고 있다”고 덧붙였습니다.

 

문재인정부는 집값 급등과 부동산 민심 악화 속에 2021년 서울시장 보궐선거에서 당시 여당이 서울 25개 자치구를 모두 내주는 참패를 겪었습니다. 이처럼 부동산 민심은 주요 정치 변수로 꼽힙니다. 정부가 발표한 공급 대책이 실제 착공과 입주로 이어지기까지는 상당한 시차가 불가피한 만큼, 공급 확대가 시장에서 얼마나 빠르게 체감되느냐가 집값 안정은 물론 부동산 민심의 향방을 가를 전망입니다. 

 

홍연 기자 [e-mail]

이수정 기자 [e-mail]

이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 강영관 산업2부장이 최종 확인·수정했습니다.