서울 정비사업 '이주 도미노'…전월세 시장 '엎친 데 덮친 격'

서울의 한 다세대 주택 밀집 지역. (사진=뉴시스)

 

[뉴스토마토 홍연 기자] 서울 주요 재개발·재건축 사업장이 동시에 속도를 내면서 대규모 이주가 현실화되고 있습니다. 은마아파트와 잠실주공5단지 등 강남권 대표 재건축 단지에 이어 노량진·북아현뉴타운까지 이주 절차를 준비하면서 수만 가구의 임차 수요가 한꺼번에 움직일 가능성이 커졌습니다. 전문가들은 이주 물량이 집중될 경우 서울 전월세 시장의 수급 불균형과 가격 상승 압력이 한층 커질 수 있다고 진단합니다.

 

당장 눈앞으로 다가온 물량은 강남 3구에 집중돼 있습니다. 강남·서초·송파 3개구에서 이날 기준 내년 상반기까지 이주가 진행 중이거나 예정된 가구는 1만 가구를 넘어섰습니다. 강남구가 7000가구 안팎으로 가장 많고, 송파구가 3300여가구로 뒤를 잇습니다. 

 

강남권 재건축을 대표하는 은마아파트(4424가구)는 내년 상반기 이주를 목표로 잡았고, 개포주공 6·7단지(1960가구) 역시 내년 초 이주를 앞두고 있습니다. 도곡개포한신 등은 이미 지난 7월부터 이주에 들어갔고, 송파에서도 가락삼익맨숀, 가락미륭, 삼환가락 등 중소 단지들의 이주가 본격화하고 있습니다. 

 

여기에 3930가구 규모의 잠실주공5단지도 관리처분 절차에 속도를 내면서 대규모 이주가 가시화되고 있습니다. 23년 만에 지난 7월 사업시행계획인가를 받은 이 단지는 최근 관리처분계획 검증과 명도소송을 맡을 업체 선정에 착수하며 대규모 이주를 준비 중입니다. 실거주 조합원 비중이 낮지 않은 만큼 본격화하면 잠실·송파권 임대차 시장에 상당한 파급력을 미칠 수 있다는 관측이 나옵니다.

 

정비업계와 서울시 집계를 종합하면 올해부터 2030년까지 서울 정비사업 전체에서 예상되는 이주 규모는 약 18만 가구에 이릅니다. 노량진뉴타운과 북아현뉴타운도 이미 하반기 이주 절차에 돌입했습니다. 노량진3구역은 10월 말부터 내년 3월까지, 북아현2구역은 11월 초부터 내년 3월까지 반년 안팎의 이주 기간을 예고했고, 인접한 노량진1구역은 지난달 말 이미 이주를 시작했습니다. 노량진1·3구역과 북아현2구역을 합치면 6600여가구 규모로, 서남·서북권에서도 연말부터 내년 초까지 이주 일정이 한꺼번에 몰립니다. 

 

문제는 공급이 수요를 따라가지 못하고 있다는 점입니다. 최근 잠실르엘, 잠실래미안아이파크 등 대단지 입주가 잇따랐음에도 송파구 전셋값은 올해 들어서만 8.9%가량 상승했습니다. 강남·서초 지역 역시 전세 가격 상승폭이 지난해 대비 눈에 띄게 확대됐습니다. 향후 2년간 서울 공동주택 입주 물량이 5만가구 수준으로 전망되는 가운데 잇따르는 대규모 이주 수요를 충분히 흡수하기 어려울 것이란 우려가 나옵니다.

 

송승현 도시와경제 대표는 "나가는 이주 수요는 느는데 이를 받아줄 물량이 한정돼 있다 보니 전월세 가격을 자극할 수밖에 없는 구조"라며 "비거주자·다주택자에 대한 과세나 토지거래허가구역 규제가 풀릴 기미가 보이지 않는 만큼 이 같은 불안 요인은 당분간 이어질 것"이라고 내다봤습니다. 이어 "재건축 이주는 결국 아파트에서 아파트로 옮겨 가는 수요인 만큼 비아파트 공급 확대만으로는 균형을 맞추기 어렵다"며 "갭투자가 막힌 상황에서 전세 물량을 끌어내려면 민간 임대사업자에 대한 상생임대 유인책 등도 함께 검토해야 한다"고 덧붙였습니다.

 

홍연 기자 [e-mail] 

이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 강영관 산업2부장이 최종 확인·수정했습니다.