공공재개발 본격화…주택 공급에 숨통트나
흑석2·양평13·봉천13 등 8곳 선정 구역
상가 소유주 등 주민 반대는 변수
높은 임대주택 비율에 수익성 악화 우려도
입력 : 2021-01-17 13:51:17 수정 : 2021-01-17 13:51:17
[뉴스토마토 조용훈 기자] 정부가 공공재개발 시범사업 후보지 ‘서울 8곳’을 최종 선정하면서 신규주택 공급에 숨통이 트일 전망이다. 하지만 해당 사업지 모두 주민들 간의 첨예한 이해관계가 얽혀 있고, 10년 이상 사업이 표류한 곳들도 있어 사업 진행이 원활할지는 미지수다. 여기에 낮아진 주민 동의율이 사업 추진 과정에 발목을 잡을 수 있다는 지적도 나온다.
 
17일 국토교통부와 전문가 등에 따르면 정부는 공공재개발 시범사업 후보지 ‘서울 8곳’을 최종 선정했으나 주민간 첨예한 이해관계와 원활한 사업진행을 위한 해결과제가 여전하다. 공공재개발은 한국토지주택공사(LH)·서울주택도시공사(SH) 등 공공이 참여해 주거환경 개선 및 주택공급을 촉진하는 사업이다.
 
이번에 선정된 구역은 △동작구 흑석2(예상 가구수 1310가구) △영등포구 양평13(618가구) △양평14(358가구) △동대문구 용두 1-6(919가구) △신설1(279가구) △관악구 봉천13(357가구) △종로구 신문로2-12(242가구) △강북구 강북5(680가구) 등 총 8곳이다.
 
해당 구역의 기존 가구수는 총 1704가구로 공공재개발 사업이 완료되면 전체 가구수가 종전대비 3059가구 증가한 4763가구로 늘어난다. 하지만 4763가구 중 조합원 물량과 임대 물량 등을 제외한 실질적 시장 공급 물량은 물음표다. 
 
이에 대해 고종완 한국자산관리연구원장은 "4700여가구 중 조합원 물량과 임대 물량 등을 빼고 나면 과연 시장에 신규 공급되는 물량이 얼마나 될지 의문"이라며 "부동산 시장 안정화에 미칠 영향력은 크지 않겠지만 어찌 됐든 10년 이상 사업이 지체된 곳들에서 공공재개발 시범사업을 추진한다는 것 자체에 의미를 부여해야 하지 않겠느냐"고 말했다.
 
정부는 8개 사업 후보지에 대해 용적률을 법적 상한의 120%까지 올리고 분양가상한제 적용 제외, 사업비 융자, 각종 인허가 절차 간소화 등의 다양한 당근책을 제공할 예정이다. 
 
다만 새로 건설되는 주택 중 조합원 분양분을 제외한 물량의 50%는 공공임대나 수익공유형 전세 등으로 공급한다. 예를 들어 조합원분양 물량이 총 50%일 경우 나머지는 공공임대 20%, 공공지원임대 5%, 일반분양 25%로 정해진다. 때문에 충분한 사업성이 보장되지 않아 사업 진행이 어려울 수도 있다는 전망도 나온다.
 
앞서 동대문구 답십리17구역도 분양가상한제를 피할 수 있다는 장점을 보고 사업 신청을 했지만, 높은 임대주택 비율 요건에 따른 수익성 악화를 우려해 신청을 철회한 바 있다.
 
더욱이 상가가 혼재된 정비구역의 경우는 상가 소유주들의 반대가 상당할 것이라는 우려도 제기됐다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "상가 소유자들은 대부분 월세를 받아 생활하는 은퇴자인데, 언제 끝날지도 모르는 재개발 사업을 희망하지 않을 것"이라고 말했다.
 
그러면서 "사업 종료 후 신규 아파트를 받는다 해도 지금처럼 주택 세 부담이 커진 상황에서 현금 흐름을 포기하면서까지 사업에 동참할 이점이 있는지 의문"이라고 분석했다.
 
낮아진 주민동의율 문턱도 마냥 기뻐할 수 없는 대목이다. 사업 진행에 필요한 동의율이 75%에서 50~66.7% 수준으로 낮아졌지만 그 만큼 주민 반대가 더 커질 수 있기 때문이다.
 
최황수 건국대 부동산학과 교수는 "동의율이 낮아진다는 건 주민 호응을 덜 받은 상태에서 사업을 진행하겠다는 의미"라며 "민간 재개발 사업도 어렵사리 동의율 75%를 넘겨 사업을 추진해도 도중에 멈춰서는 경우가 많은데, 이처럼 낮은 동의율은 사업 진행의 운신의 폭을 옥죄는 형태가 될 수밖에 없다"고 지적했다.  
 
17일 정부와 전문가 등에 따르면 공공재개발 시범사업 후보지 ‘서울 8곳’을 최종 선정했으나 주민간 첨예한 이해관계와 원활한 사업진행을 위한 해결과제가 여전하다. 사진은 서울 동작구 흑석2구역의 모습. 사진/뉴시스
 
세종=조용훈 기자 joyonghun@etomato.com

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