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(부동산돋보기)교통·규모 다 갖춘 '청계리버뷰자이', 변수는 '학군'
GS건설, 청계리버뷰자이 분양…올해 서울 마지막 대어
역세권에도 등하교·학원 인프라 부족…안전마진도 적어
재개발 호재에 제2의 성수동 될까…아직은 빌라·구축 혼재
2023-12-08 15:43:16 2023-12-08 15:43:16
 
[뉴스토마토 백아란 기자] 올해 서울의 마지막 대어급 분양으로 꼽히는 서울 성동구 용답동 ‘청계리버뷰자이’가 본격적인 분양에 나섭니다. 특별공급은 11일이며 1순위와 2순위 청약은 각각 12일과 13일 예정입니다. ‘청계리버뷰자이’는 시공능력평가 순위 5위인 GS건설이 시공하는 아파트로, 과거 저지대로 인해 재해관리 구역으로 지정됐던 만큼 용답동 일대의 탈바꿈을 이끌 것으로 전망됩니다.
 
단지는 지하 2층~지상 35층(14개동), 총 1670가구 규모로 이 가운데 전용면적 59~84㎡ 797가구를 일반분양합니다. 전용면적별로 보면 △59㎡A 257가구 △59㎡B 66가구 △59㎡C 36가구 △73㎡ 292가구 △78㎡ 142가구 △84㎡ 4가구 등 59㎡ 위주로 구성됐습니다. 현재 59㎡ 분양가는 9억3390만~10억4420만원이며 59㎡ 분양가는 9억3390만~10억4420만원이며 73㎡는 10억8390만원~12억50만원, 78㎡는 11억6120만원~12억6730만원에 달합니다. 공급이 가장 적은 84㎡는 12억7710만원입니다.
 
청계리버뷰자이 공사현장모습.(사진=백아란기자)
 
평균 분양가는 3.3㎡당 약 3990만원이며 발코니 확장비를 감안하면(1750만~1950만원) 59타입이 11억원에 육박합니다. 이는 지난 8월 SK에코플랜트가 분양한 청계SK뷰(3764만원)를 고려하면 다소 높은 수준입니다. 청계SK뷰의 전용 59㎡ 분양가는 8억7600만~9억6990만원이었고, 지난 10월 국민주택으로 분양한 e편한세상 답십리 아르테포레 59㎡ 최고 분양가는 9억2200만원이었습니다.
 
현지 중개업소에서는 평균 184대 1의 경쟁률을 기록한 청계SK뷰와 100대 1에 달했던 답십리 아르테포레보다 대단지라는 점에서 경쟁이 치열할 것으로 예상했습니다. 용답동 한 공인중개소 소장은 “입주가 다른 단지들보다 1년 반가량 늦은 2026년 말이어서 잔금 치르기까지 여유가 있다”면서 “실거주 의무가 없고 1년 후 전매가 가능하기 때문에 메리트가 충분하다”라고 평가했습니다.
 
인근 신축인 힐스테이트청계 전용 84㎡형은 지난 9월 12억8000만원(19층)에 실거래됐습니다. 해당 단지는 7월(11억8500만원·24층)과 8월 12억2000만원(22층)에 이어 3개월째 시세가 오르고 있는데 현재 호가는 12억원대 중반에서 15억원까지 나온 상황입니다.
 
전용 59타입, 확장시 11억 육박…일대 매물, 재개발 기대감 반영
 
청계리버뷰자이의 입지는 힐스테이트청계보다 좋은 편입니다. 힐스테이트청계의 경우 지상철인 신답역과 360m 떨어졌으나, 청계리버뷰자이는 지하철 5호선 답십리역(7·8번출구)에서 단지까지 100m 거리이며 2호선 신답역과 용답역은 각각 도보 10분(640m, 630m) 거리에 위치하고 있기 때문입니다. 또한 내부순환도로 사근IC와 동부간선도로가 인접해 강남, 시청 방면으로 이동하기도 용이합니다.
 
실제 최근 방문한 청계리버뷰자이는 지하철을 나서자마자 보였는데, 역세권인 만큼 도로와 지하철 지상구간으로 인한 소음이 있었습니다. 다행히도 성수역~신답역(3.57㎞)의 경우 지하철 2호선 지상 구간을 지하화하고 동부간선도로 지하화가 추진되고 있습니다.
 
성동구 용답동 청계리버뷰자이 일대 모습.(사진=백아란기자)
 
단지 주변엔 오래된 주택과 빌라가 혼재한 모습이었습니다. 특히 학원가와 등하교 등 교육 환경이 부족해 보였습니다. 실제 인근의 초등학교로는 용답초등학교가 있는데 도보 15분 거리(980m)이며, 배정 예상 중학교인 마장중학교(1.3km), 한양대사업대부속중(1.7km) 등도 청계천을 가로질러야 했습니다. 아울러 청계천이 84㎡ 등 일부 가구에서만 조망할 수 있고 타입별 펜트리, 드레스룸 유무 차이 있어 평면도 비교해야 합니다.
 
이와 함께 서울 아파트 주간가격이 29주 만에 상승세를 멈추고 하락 전환하는 등 집값이 2차 조정기에 돌입하고 있다는 점도 감안해야 합니다. 분양가격이 주변 시세 대비 낮게 책정되는 이른바 ‘안전마진’을 확보했다고 보기는 어려운 만큼 가구 규모나 자녀 연령 등 실거주 편의성에 집중해 고민할 필요 있어섭니다.
 
아울러 재개발에 대한 기대감은 이미 일대 시세에 반영된 실정입니다. 용답동 일대 빌라 가격은 최소 5억~6억원에 달해섭니다. 단기 투자로는 적합하지 않은 것입니다.
 
한편 시장에서는 재개발에 가속도가 붙으면 2~3년 후에는 제2의 성수동도 가능하다는 기대감이 나왔습니다. 부동산 공인중개소 다른 관계자는 “성동구 끝자락에 있긴 하지만 (청계리버뷰자이 옆인) 용답동 1구역, 2구역 등에서 재개발 사업이 진행 중이고 답십리 자동차부품상가 재개발을 비롯해 중랑물재생센터와 장한평 중고차시장 고밀개발까지 추진 중”이라며 “몇년 후에는 일대가 완전히 바뀔 것”이라고 내다봤습니다.
  
백아란 기자 alive0203@etomato.com 
이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 고재인 산업1부장이 최종 확인·수정했습니다.

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