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서울 서초구 잠원동 일대 아파트 전경. (사진=뉴스토마토)
결국 부동산 민심이 정권을 교체했다. 제20대 대통령 선거에서 윤석열 국민의힘 후보가 득표율 0.74%p 차로 승리했다. 박빙의 차이로 말 그대로 신승이었다. 하지만 이번 대선의 승패를 가른 건 문재인 정부의 부동산 정책 실패로 인한 부동산 민심이라는 평가다.
윤석열 당선인이 몰표를 받은 강남 3구는 물론, 민주당 텃밭인 서울, 경기도에서 윤 당선인이 이긴 지역을 자세히 보면 집값에 따라 표심이 움직였다. 부동산 민심이 윤 당선인에 표를 몰아준 셈이다.
문재인 정부는 집값을 잡겠다고 3개월에 한번꼴, 모두 26번의 부동산 대책을 발표했다. 그 대책들은 대부분 규제 강화에 힘을 쏟았다. 매수억제, 보유억제, 매도억제라는 3불정책의 규제가 오히려 집값을 끌어올리는 부작용을 낳았다.
문재인 정부의 부동산 정책 실패에 대한 국민의 분노가 표심에 상당한 영향을 미치면서 결국 정권은 교체됐다.
과거 정부들도 수차례 가격 통제 정책을 펼쳤지만 효과는 일시적에 그쳤고 폭발한 신규 수요를 감당 못하면서 전셋값, 집값 급등이라는 부작용을 초래했다. 시장의 공급, 수요 원리를 무시한 채 짓누르면 언젠가 집값은 용수철처럼 튀어오르기 마련이다. 수요와 공급의 시장 원리를 무시한 채 찍어누르기만 하면 안된다는 뜻이다.
문재인 정부의 부동산 정책 실패로 인한 성난 부동산 민심이 정권 교체를 이끌었던 만큼, 새 정부는 가장 먼저 제대로 된 부동산 대책을 내놓아야 한다.
윤 당선인이 내세운 부동산 공약은 공급 확대에 방점이 찍혀있다. 윤 당선인은 안전진단, 재건축초과이익환수제 등 재건축·재개발 규제를 풀어 주택 공급을 늘리겠다고 공언했다. 윤 당선인은 임기 5년 동안 전국에 250만호의 주택을 공급하겠다고 공약했다.
다만 윤 당선인의 규제 완화 공약 중 재초환·분양가상한제 손질, 임대차3법 개정까지 많은 부분이 국회의 문턱을 넘어야 한다. 또, 양도소득세 중과 면제나 대출 규제 완화 등의 부동산 공약 실천을 위해서는 관련 법률의 개정이 필수인데 결국 새 정부에서 '거대 야당'이 되는 더불어민주당과의 협치가 중요해졌다.
주택의 수요에 공급이 따라가지 못하는 한 어떤 대책도 근본적인 처방이 되지 못한다. 따라서 새 정부도 단기간의 시장안정 효력 발휘에 그치는 대책보다는 앞날을 내다보는 폭넓은 주택정책을 수립해야 한다. 집값 안정은 규제 보다는 공급 확대와 거래 활성화로 해결해야 한다.
지난해 서울 아파트 시장 거래량이 지난 2012년 이후 최저치를 기록할 전망이다. 정부의 강력한 대출 규제에다 금리 인상, 대선 변수로 관망세가 짙어지면서 거래절벽은 더욱 심화되고 있다.
원인을 제대로 알아야 올바른 처방도 나온다. 규제가 능사는 아니다. 정책만으로 미친 집값을 잡기에는 한계가 있다. 정부가 아무리 강력한 제도를 시행하더라도 공급이 부족하면 반드시 가격은 다시 오른다.
부동산 대책은 수요를 누르든가, 공급을 늘리는 방법 외엔 사실상 뾰족한 대안은 없다. 결국 오르는 이유에 대한 정확한 분석을 토대로 한 시의적절한 대책만이 효과를 거둘 수 있다.
새 정부는 부동산 민심을 제대로 읽어야 한다. 집값 안정을 위해 무리하게 임기응변식 땜질식 처방이나 급조된 정책은 지양하고 거래 활성화 등 시장원리에 충실하고 지속적으로 추진할 수 있는 부동산 정책을 기대해 본다. 신뢰할 수 없는 정부의 정책을 곧이 곧대로 믿을 국민은 아무도 없다.