내년 2월부터 주택담보대출 받기 어려워진다

금융위, '주담대 여신심사 가이드라인' 확정상환능력 위주로…수도권 2월·비수도권 5월부터 적용

내년 2월부터 수도권에서 주택담보대출(주담대)을 받기 어려워질 전망이다. '대출을 상환할 수 있는 능력만큼 빌리고, 처음부터 나눠 갚는' 새로운 여신심사 원칙이 적용되기 때문이다. 이는 당초 시행할 예정이었던 1월보다 한 달 정도 늦어진 것으로, 비수도권은 5월2일부터 적용된다. 금융당국은 이처럼 새로운 제도 시행에 따른 시장과 가계의 충격을 완화하기 위해 적용 시기를 조절하고, 아파트 집단대출 등 다양한 예외를 인정하기로 했다.

 

◇여신심사 가이드라인 확정…"능력만큼 빌리고 처음부터 나눠 갚아야"

 

금융위원회는 14일 은행권의 가계 주담대에 대한 '여신심사 가이드라인'을 이같이 확정했다고 밝혔다. 이는 금융위가 지난 7월 발표한 '가계부채 종합 관리방안'에 따른 은행연합회 등 은행권의 '여신심사 선진화 태스크포스'(TF)에서 마련한 원안과 같다.

 

은행권은 돈을 빌리는 차주가 갚을 수 있는 범위에서 대출을 취급하기 위해 객관적인 소득증빙 자료로 상환능력을 평가하기로 했다. 차주의 원천징수영수증과 소득금액증명원 등 증빙소득 등을 우선 활용해 소득을 파악한다는 것이다.

 

증빙소득으로 상환능력을 확인하기 어려운 경우 국민연금·건강보험료 등을 바탕으로 추정되는 인정소득이나 신용카드 사용액과 매출액·임대소득 등으로 파악되는 신고소득을 활용해 소득을 추정하게 된다.

 

집을 사는 자금이거나 주택담보인정비율(LTV) 또는 총부채상환비율(DTI)이 60%를 넘는 고부담 대출 등 비교적 큰 돈을 빌리는 경우 빚을 처음부터 나눠 갚는 방식의 '비거치식 분할상환' 취급을 유도한다.

 

미국 금리인상 등으로 금리가 올라가더라도 차주가 이를 감당할 수 있도록 신규·변동금리 주담대를 취급할 때는 '상승가능금리'(stress rate)를 적용해 대출규모를 산정한다. 

 

상승가능금리는 최근 5년간 신규취급 가계대출 가중평균금리(한국은행) 최고치에서 매년 11월 공시된 가중평균금리를 차감한 것으로, 은행연합회가 은행과 협의해 제시한다. 12월 현재 2.7%다.

 

은행연합회 관계자는 "상승가능금리를 고려해 DTI를 산출하고, 상승가능 DTI가 80%를 초과할 경우 고정금리 대출로 유도하거나 DTI 80% 이하로 대출규모를 안내한다"며 "다만, 집단대출과 상속·채권보전을 위한 경매참가 등 불가피하게 채무를 인수한 경우 등에는 예외를 적용한다"고 말했다.

 

이와 함께 기타부채의 원리금 상환액까지 고려한 총체적인 상환부담을 평가하는 시스템(DSR·Debt Service Ratio)을 장기적으로 구축하고 사후관리에 활용하기로 했다.

 

◇집단대출 등 예외사항 적용…"제도 연착륙"

 

금융위는 이번 제도가 처음 시행되면서 대출이용에 과도한 제약이 발생하지 않도록 다양한 상황에 맞는 보완장치를 마련해 연착륙을 유도할 방침이다.

 

특히 아파트 집단대출은 은행 스스로 분양 가능성 등 사업성 평가를 통해 리스크를 관리하도록 했다.

 

또 제도는 시행 이후 신규로 취급되는 주담대에 대해서만 적용되는데, 신규 취급인 경우에도 다양한 예외 사유를 인정한다. 

 

3000만원 이하 소액대출의 경우 소득을 증빙하면 최저생계비에 활용할 수 있다. 

 

상환계획이 명확하거나 의료비·학자금 등 불가피한 생활자금, 은행이 별도로 정한 경우 등은 비거치식 분할상환의 예외로 적용된다.

 

제도는 수도권의 경우 내년 2월1일, 비수도권은 내년 5월2일부터 시행된다. 

 

수도권은 총부채상환비율(DTI) 규제로 소득증빙에 대한 이해가 높은 반면, 비수도권은 그동안 DTI 규제가 적용되지 않았던 점 등을 고려했다고 금융위는 설명했다.

 

이번 제도 시행에 따른 비거치식·분할상환 대출로 전환되는 규모는 25조원으로 추정된다. 이는 최근 2년간 평균 주담대 신규 취급액인 126조원의 20% 수준이다.

 

금융위는 이번 은행권 가이드라인 시행으로 인한 보험권으로의 대출수요 이동과 같은 풍선효과에 대응해 내년 하반기 시행을 목표로 보험권 여신심사 선진화방안 마련도 추진할 계획이다.

 

김동훈 기자 [e-mail]

아파트 단지가 밀집 조성돼 있다. 사진/뉴스1

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