토마토인터뷰 시간입니다.
경매시장의 열기가 갈수록 뜨거워지고 있습니다. 최근 10년 내 가장 많은 응찰자가 몰리고, 경쟁이 심해지자 낙찰가도 빠르게 오르고 있습니다.
법원 경매 현장에는 전세난에 내집을 마련 위해 오시는 분도 있고, 투자를 위해 경매에 관심을 가지는 분들도 계십니다. 모두 경매를 통하면 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있다는 점 때문에 찾는 것일텐데요.
이번 시간에는 경매시장에 대해 집어보고, 눈길을 끄는 투자법에 대해 알아보겠습니다. 도움을 위해 인터넷에서 가장 인기가 많은 부동산 경매 카페죠. 북극성의 오은석 대표 모셨습니다.
안녕하십니까?
앵커 : 앞서도 짧게 말씀드렸지만 최근 경매가 인기라고 하는데 최근 경매시장 분위기 직접 현장에서 느끼시기에 어떤가요? 어떤 이유로 사람들이 몰리는 걸까요?
오은석 : 최근 경매 시장의 분위기 한마디로 표현 달아오르고 있습니다. 지난 12일 경매정보업체 지지옥션에 따르면 지난달 전국 경매 낙찰률 39.4%를 기록했습니다. 2007년 2월 이후 8년 2개월 만에 최고치입니다.
가장 응찰자가 많이 물린 두 곳을 소개하자면 서울 성북구 길음동 소재 길음현대아파트에 64명의 응찰자가 몰려 감정가의 116%인 2억8911만원에 낙찰됐습니다.
서울 양천구 신정동 소재 다세대 주택도 60명의 응찰자가 몰려 무려 감정가의 161%인 1억6100만원에 낙찰됐습니다.
이 들의 공통점은 소형 주택이라는 점입니다. 아파트 뿐만 아니라 다세대. 연립의 낙찰가율도 상당히 높은 편입니다.
경매시장에 이렇게 많은 사람들이 몰리는 이유는 몇 년 동안 전세가격이 가파르게 상승을 들 수 있습니다. 가격 상승에 대한 피로감과 추가 상승에 대한 압박으로 인해서 저렴하게 부동산 매입하려는 수요층이 경매시장에 몰린 것으로 보입니다.
앵커 : 최근 쓰신 저서 중에 눈길을 끄는 제목이 있습니다. ‘나는 월세받는 직장인이 되기로 했다’라는 책인데요. 월급으로는 입에 풀칠하기로 빠듯한데 월세를 받는 주인이 될 수 있는 쉬운 있는 방법이 있는건가요?
오은석 : 세상에 쉽게 얻어지는 것은 없죠. 자신만의 투자 시스템이 만들기 위해서 다른 사람보다 좀 더 관심을 갖고 열정을 쏟다보니 얻어지는 결과물이라고 생각합니다.
이번 신간은 저 이외에 19명의 멘티들이 함께 참여한 책인데요. 이 분들 중에는 주부나 은퇴자도 계시지만 대부분인 현재 직장을 다니면서 경매재테크를 병행하고 계십니다.
저는 직장인이 월세를 받기 위해서는 ‘경매가 아닌 경매재테크를 해라’ 이렇게 강조하고 있는데요. 경매?와 경매재테크가 달라? 이렇게 생각하는 분들이 있습니다. 그래서 제가 먼저 경매와 경매재테크를 정리해서 말씀 드릴려고 하는데요.
경매는 일반적으로 저희가 다 아는 것처럼 법적 절차에 의해서 부동산을 취득하는 수단을 말합니다.
반면 경매재테크는 경매의 장점을 최대한 이용해서 종잣돈을 목돈으로 만드는 프로세스다. 이렇게 이해하시면 되는데요.
프로세스를 통해 시스템을 만들려면 한 번의 낙찰이 아닌 여러 번의 낙찰로 이어져야 하구요. 따라서 실투자금을 최대한 쪼개서 소액경매투자로 부동산을 취득하는 것이 핵심입니다.
앵커 : 경매재테크로 종잣돈을 목돈으로 만드는 프로세스를 만들어라고 하셨는데요. 구체적인으로 설명해 주실 수 있나요?
오은석 : 구체적으로 실제 한 사례를 소개해 드리면, 2013년 4월에 인천 남동구에 7000만원 정도 하는 빌라를 5700만원에 낙찰 받았구요. 취득세와 중개수수료 등을 포함해서 부대비용이 300만원 정도 들어갔습니다.
그래서 낙찰가와 부대비용을 합하면 총 투자금은 6천만원이 발생했는데요.
대출을 4700만원 그리고 월세 보증금을 1000만원 받다보니 5700만원이 회수되서 실제 투자금은 300만원 밖에 들지 않았습니다.
게다가 월세가 매달 30만원인데 대출 이자 16만원을 제외하더라도 매달 14만원이 꼬박 꼬박 통장으로 들어오게 되는 셈이죠.
실투금이 300만원이었는데, 매달 14만원의 수익을 얻는다면 이는 적은 수익이 아니거든요.
그런데 경매재테크를 위해서는 이러 방식으로 꾸준히 낙찰을 받아야 합니다.
그래서 제가 제안하는 것은 시간의 제약이 있는 직장인이라 하더라도 1년에 상반기 한 채, 하반기 한 채 꾸준히 두 채씩만 낙찰 받으면 20년 후에는 40채가 됩니다. 단순 계산을 하더라도 방금 제가 제안한 방식으로 경매재테크를 한다면 매달 이자를 제하고 560만원 정도의 월세 수익이 발생하게 됩니다.
이정도의 월세 수익이면 나중에 직장을 그만둔다고 하더라도 노후걱정 없이 살수 있다는 얘기가 됩니다.
게다가 5700만원에 낙찰 받았던 이 빌라의 윗층이 최근 8500만원에 매도가 됐습니다.
즉 매도차익이 2800만원이나 발생한 것이니 투자금 대비 수익률이 매우 크다고 볼 수 있습니다.
결국 경매재테크 시스템은 보유할 때는 꾸준한 임대수익을 그리고 매도할 때는 양도차익을 얻음으로써 노후에 여유로운 삶을 살 수 있는 원동력이 된다고 볼 수 있습니다.
앵커 : 현재 경매 투자를 하기에 매력적인 투자처로 어디를 생각하시는지요?
오은석 : 지난 2009년부터 2012년도까지는 지방 부동산 시장이 전성기였지만, 2013년부터는 수도권 시장이 매력적인 투자처로 보입니다.
2013년 이후부터 전세가율이 빠른 속도로 상승하면서 20평형대 아파트의 경우 낙찰을 받은 후에 전세를 놓으면 실질적으로 들어가는 투자금은 2000만원 전후 정도가 되는데 실질적으로 매년 1000~2000만원씩은 상승하고 있어서 투자금 대비 수익률이 150% 이상은 나고 있습니다.
특히 강남에는 재건축 이주수요, 강북은 재개발 이주수요가 올 해 하반기부터 두드러지게 증가할 것으로 보이고 있고, 중소형 아파트와 빌라의 경우 당분간 공급부족으로 인한 매물 부족 현상이 지속될 것으로 보이고 있기 때문에 서울 및 수도권의 부동산을 관심 갖고 지켜봐야 할 것으로 보입니다.
앵커 : 경매는 저렴하게 투자가 가능하지만 위험도 크다고 들었습니다. 최근에는 경매가 인기를 끌며 낙찰가도 많이 올라 투자를 주저하게 하기도 하는데요. 경매초보자들을 위해 전망과 주의할 점에 대해 설명해 주시겠습니까?
오은석 : 저는 3가지 주의할 점을 말씀 드리고자 하는데요.
첫 번째는 고가낙찰입니다.
매매가격이 감정가격보다 높은 것은 관계가 없는데요. 같거나 낮을 경우에 낙찰가율이 100%가 넘는다면 시세보다 높게 낙찰이 되는 것입니다. 경매를 하는 이유는 시세보다 저렴하게 부동산을 매입하기 위해서이거든요.
그런데 순간적으로 분위기에 휩쌓여서 입찰가를 높이게 되고 결국 고가낙찰이 되면 낙찰 받는 순간부터 후회를 하게 됩니다.
두 번째는 호가를 주의해야 하는데요.
지금처럼 매물이 없는 경우에는 매도자 우위 시장이 형성되는데, 임장시 매도인이 내놓은 호가를 시세로 파악해서 입찰을 하다보면 고가에 낙찰 될 가능성이 높기 때문에 임장시 호가와 매매가를 정확하게 구분해서 파악하는 것이 중요합니다.
마지막으로 지금은 실물경제 상황이 좋지 않고 중소형 아파트의 공급물량이 적기 때문에 중소형 아파트의 매매가격과 전세가격이 동반 상승하고 있는데요. 앞으로 2년 뒤부터는 수도권에 중소형 이하 아파트의 공급량이 매우 빠르게 증가할 수 있기 때문에 시장 상황을 예의주시해서 매도 타이밍을 잘 잡는 것이 매우 중요할 것으로 보입니다.
이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 김기성 편집국장이 최종 확인·수정했습니다.
ⓒ 맛있는 뉴스토마토, 무단 전재 - 재배포 금지