[IB토마토]한화 건설부문, 16년 표류 서울역 개발 본격화…실적 '파이프라인'

토목 포함 현장 공정률 13%…착공 1년 만에 공사 본격화16년 표류 사업 PF로 재시동…디벨로퍼형 개발 시험대공정률 상승 따라 매출 인식으로 향후 실적 보강 기대

이 기사는 2026년 03월 10일 14:39  IB토마토 유료 페이지에 노출된 기사입니다.

[IB토마토 김소윤 기자] 서울역 북부역세권 복합개발사업 공정이 본격화되면서 한화 건설부문의 향후 실적을 뒷받침할 핵심 프로젝트로 부상하고 있다. 현재 공식 건축 공정률은 약 13% 수준이지만 토목 공정이 막바지에 접어들고 골조 공사가 시작되면서 현장은 공사 속도가 붙는 구간에 들어섰다. 16년간 표류하던 이 사업은 지난 2024년 착공 이후 기초·지하 공정을 빠르게 진행하며 본격적인 시공 단계로 전환됐다. 이번 공정 진척에 따라 향후 매출 인식 구간에 진입할 것으로 예상되면서 한화(000880) 건설부문의 실적과 현금흐름을 보강할 주요 파이프라인으로 평가된다.

 

서울역 북부역세권 복합개발사업 (사진=한화 건설부문)

 

수주잔고 줄어도 복합개발로 반등 노려

 

10일 한화 건설부문에 따르면 서울역 북부역세권 복합개발사업 공정률은 착공 1년여 만에 약 13% 수준으로 집계됐다. 이는 지난해 말 약 5% 수준에서 올해 들어 빠르게 상승한 것으로, 2024년 12월 착공 이후 기초·지하 공정이 본격화되며 공사 속도가 붙는 모습이다. 현재 토목 공사는 마무리 단계에 들어섰고 토양정화 공사도 막바지에 이른 상태다.

 

통상 건설 현장에서는 토목과 기초 공정이 전체 공정의 약 20% 안팎을 차지한 뒤 골조 공사가 시작되는 경우가 많다. 다만 복합개발 사업은 구조체와 설비, 내부 마감 등 상부 공사 비중이 큰 만큼 토목·기초 공사가 전체 공사비에서 차지하는 비중이 상대적으로 낮다. 때문에 건축 공정률이 아직 10%대에 머물러 있더라도 토목 공정이 마무리되고 골조 공사가 시작되는 경우가 적지 않다는 설명이다.

 

현재 공사 궤도 진입 단계로 해석되는 만큼, 서울역 북부역세권 사업 역시 물리적 공정이 본격화된 단계에 들어섰다는 평가가 나온다. 업계에서는 해당 사업의 준공 목표가 2029년인 점을 감안할 때, 공정이 본격화되는 구간에서는 연간 2000억~3000억원 안팎의 매출이 발생할 것으로 추정하고 있다. 현재 공정률이 골조 공사 단계로 올라선 만큼, 향후 구조 공사와 주요 건축 공정이 본격화되면서 매출 인식 속도도 점차 빨라질 것으로 업계는 보고 있다.

 

서울역 북부역세권 사업의 공정 진척은 한화 건설부문 입장에서도 의미가 크다. 최근 주택 경기 둔화와 수주 감소 영향으로 건설부문 매출 규모가 축소되는 흐름을 보이는 가운데 조 단위 도심 복합개발 사업이 향후 실적을 뒷받침할 핵심 파이프라인으로 떠오르고 있기 때문이다. 실제로 한화 건설부문 매출은 2023년 4조 9300억원에서 2024년 3조 7400억원으로 줄었으며, 지난해 4분기에는 대형 프로젝트 준공 과정에서 원가 반영과 정산 영향이 집중되며 456억원의 영업적자를 기록했다.

 

또 해당 사업은 한화 건설부문 건축·개발 수주잔고의 '질'을 끌어올리는 대표 프로젝트로도 평가된다. 현재 한화 건설부문은 서울역 북부역세권을 비롯해 수서역 환승센터, 대전역세권, 잠실 MICE 등 도심 역세권 복합개발 사업에 참여하며 사업 포트폴리오를 확대하고 있다. 업계에서는 서울역 프로젝트가 가장 먼저 공정이 진행되는 사업이라는 점에서 향후 추진될 복합개발 사업의 추진력을 가늠하는 선행 프로젝트 성격을 갖는다고 보고 있다.

 

다만 수서역 환승센터 사업은 당초 계획보다 착공이 다소 지연된 상태다. 당초 이르면 지난해 연말 본착공에 들어갈 계획이었지만, 해당 사업과 연계된 수광선 철도 사업 일정이 늦어지면서 착공 시점이 올해 중으로 미뤄졌다는 설명이다.

 

한화 건설부문 수주잔고는 지난 2024년 13조 3000억원에서 2025년 12조 7000억원으로 줄었다. 다만 회사는 올해 건축·개발 부문에 2조 3000억원, 인프라 8000억원 등 총 3조 1000억원 신규 수주를 확보해 수주잔고를 다시 13조원대 중반 수준으로 끌어올린다는 계획이다. 

 

 

16년 표류 사업 PF로 재시동…서울역 북부역세권 구조

 

서울역 북부역세권 개발은 2000년대 후반 오세훈 서울시장 1기 당시 서울시·코레일·문화체육관광부가 '국제컨벤션센터와 복합문화·업무시설'을 조성하는 구상을 내놓으면서 시작됐다. 그러나 글로벌 금융위기와 민간사업자 이탈, 2011년 감사원의 사업성 재검토 요구 등이 겹치며 10년 넘게 사업이 표류했다. 이후 2019년 한화 컨소시엄이 우선협상대상자로 선정되면서 사업이 다시 속도를 내기 시작했고, 서울시 가이드라인 정비와 공공기여 협상, 지구단위계획 확정 등을 거쳐 본격적인 사업 구조가 마련됐다.

 

사업 추진의 전환점은 자금 조달이었다. 사업 시행사인 '㈜서울역북부역세권개발'은 2023년 약 7400억원 규모 브릿지론을 통해 코레일에 5300억원대 토지대금을 납부했고, 2024년 9월에는 KB국민은행 주관으로 2조 1000억원 규모의 본 PF(프로젝트 파이낸싱)를 조달해 브릿지론을 상환했다. 이후 같은 해 12월 착공에 들어가면서 오랫동안 계획 단계에 머물던 사업이 실제 공사 단계로 전환됐다.

 

PF 구조를 보면 한화임팩트·㈜한화·한화커넥트·한화호텔앤드리조트 등 그룹 계열사가 출자한 시행사가 사업을 추진하고, 약 2조 1000억원 규모의 PF 자금을 조달하는 방식이다. 이 가운데 대부분은 은행권이 선순위로, 일부는 증권사가 후순위로 참여하는 구조로 마련됐으며 분양 대금 등 자체 사업 수입도 사업비 재원으로 활용될 것으로 보인다. 여기에 ㈜한화가 자금보충 약정을 통해 신용을 보강하고, 한화 건설부문이 약 1조 2000억원 규모 공사를 맡으면서 그룹 계열사의 출자와 금융 조달, 시공이 결합된 사업 구조를 갖추게 됐다.

 

현재(지난해 말 기준) 한화 건설부문의 PF 보증 규모는 약 1조 6976억원 수준이다. 이 가운데 서울역 북부역세권 사업 관련 본 PF 보증이 약 3811억원으로, 개별 프로젝트 기준으로는 비교적 큰 비중을 차지하고 있다. 업계에서는 대형 복합개발 사업 중심으로 PF 보증이 일부 늘었지만, 대부분 준공이나 책임준공 전환이 예정된 장기 대출 구조라는 점에서 전반적인 리스크는 관리 가능한 수준이라는 평가가 나온다.

 

한화 건설부문 관계자는 <IB토마토>와의 통화에서 "서울역 북부역세권 사업은 시행사(SPC)와 체결한 도급계약에 따라 공사 매출이 인식되는 구조"라며 "매출 인식은 2026년 하반기부터 본격화될 것으로 보고 있으며 디벨로퍼 성격의 사업이지만 분양 방식이나 세부 사업 구조는 아직 그룹 계열사들과 협의 중인 단계로 구체적인 계획은 확정되지 않았다"고 덧붙였다.

 

김소윤 기자 [e-mail]