(부동산 빗장 해제④)부동산 시장 연착륙 기반 조성…"당장 반등은 무리"

전매제한·실거주 의무 등 풀어 수요 문턱 낮춰"금리 높고 DSR 규제 여전…무주택 실수요 혜택은 의문""집값 하락 속도 늦출 뿐…상승 모멘텀 아냐"

서울 시내 한 부동산에 시세표가 붙어있다. (사진=뉴시스)

[뉴스토마토 김성은 기자] 정부가 급격한 부동산 시장 침체를 막기 위해 규제를 대폭 완화한다. 규제지역을 비롯해 전매제한, 실거주 의무 등을 풀어 수요 유입을 늘리겠다는 의도인데, 대내외 여건이 녹록지 않은 만큼 하락장이 반등하기는 어려울 것이란 관측이 나온다.

 

4일 부동산 전문가들은 이번 규제 완화안을 부동산 시장 흐름이 최악으로 치닫는 가운데 연착륙을 유도한다는 점에서 대체로 긍정적인 평가를 내렸다.

 

국토교통부는 지난 3일 2023년도 업무보고를 통해 올해 주요 정책과제를 발표했다. 특히 아파트 분양과 관련해 전반적인 규제 완화 방안이 담겼다.

 

서울 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 제외한 규제지역을 전면 해제했으며, 수도권 분양가상한제 주택 수분양자에게 적용되는 실거주 의무는 폐지할 계획이다. 전매제한 기간의 경우 수도권은 기존 최대 10년에서 3년으로, 비수도권은 최대 4년에서 1년으로 '주택법 시행령'을 개정한다.

 

분양가와 관계없이 모든 분양주택에서 중도금 대출과 특별공급이 가능하도록 조치한다. 청약에 당첨된 1주택자의 기존주택 처분 의무를 없애고, 유주택자도 무순위 청약을 신청할 수 있게 개선한다. 민간택지 분양가상한제는 기존 서울 309개동과 과천·하남·광명 13개동에서 강남·서초·송파·용산구에만 적용하기로 했다.

 

그동안 수요 진입을 차단했던 규제는 모두 해제하는 셈이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "부동산 거래 저해 요소를 완화해 시장 연착륙을 유도하려는 의도"라며 "'시장 정상화'라는 장기적인 정책방향과도 맞아떨어진다"고 평가했다.

서울 아파트 단지 전경. (사진=김성은 기자)

함영진 직방 빅데이터랩장은 "규제 해제 지역은 각종 세제, 대출 규제 수위가 한층 낮아져 수요자의 주택 구입 진입장벽이 완화될 전망"이라며 "실거주 의무 폐지와 전매제한 기간 축소는 임대차로 잔금을 마련하거나 매각하는 등 수분양자의 퇴로를 만들어 줄 수 있다"고 말했다.

 

다만 경기 침체 상황이 심각하고, 수요층에게 직격탄으로 작용하는 금리는 상승 흐름을 유지할 것으로 예상돼 당장의 시장 반등은 무리라는 분석이 나온다.

 

함 랩장은 "서울과 수도권 일대 인기 사업지나 시세 차익이 확실한 알짜 사업지에 청약이 쏠리는 현상이 나타날 수 있다"면서도 "기준금리 인상에 따른 중도금 집단대출 이자가 7%대를 보이는 등 금융비용이 상당해 예전과 같은 호황을 기대하기는 어렵다"고 내다봤다.

 

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "금리 인상 기조와 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 유지되고 있어, 규제 완화 수혜가 무주택 실수요층까지 전해지기에는 시일이 필요해 보인다"면서 "수도권에 정책 효과가 집중되면 지방 비규제지역의 수요 유입도 제한될 수 있다"고 판단했다.

 

지난 문재인 정부에서 조였던 규제를 모두 풀었지만 현재 시장 흐름을 바꾸기는 어려울 것으로 보인다. 김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 "현재 집값 하락의 근본적인 원인은 거시경제 침체 우려 영향이 크다"며 "규제 완화로 주택 구입 가능성은 높아질지 몰라도 여전히 집값 상승 기대감은 낮다"고 진단했다.

 

그러면서 "시장이 높아진 금리에 적응하는 기간이 필요하고, 기대심리도 어느 정도 올라와야 반등이 일어난다"면서 "주택가격 하향 곡선은 완만해지겠지만 상승 모멘텀으로 작용하긴 힘들다"고 전망했다.

 

김성은 기자 [e-mail]

이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 최신형 정치정책부장이 최종 확인·수정했습니다.