허윤경 한국건설산업연구원 연구위원이 '위기의 주택시장 : 진단과 대응' 세미나에서 발표를 하는 모습. (사진=김현진 기자)
[뉴스토마토 김현진 기자] 주택시장이 침체기에 진입하며 분양시장과 금융시장 등이 함께 어려워지는 복합위기로 확대될 가능성이 높아 정부의 적극적 역할이 필요하다는 지적이 나온다.
한국건설산업연구원과 한국주택협회는 15일 서울 강남구 건설회관에서 '위기의 주택시장 : 진단과 대응' 세미나를 개최했다. 이번 세미나는 침체기에 진입하고 있는 주택시장의 리스크를 점검하고 현장의 목소리를 반영한 정책 대응 방안을 모색하기 위해 기획됐다.
이날 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원이 '주택시장진단과 정책대응 : 외환위기와 금융위기 비교를 중심으로'를 주제로 발표를 진행했다.
허 연구위원은 "가격 하락, 거래 감소, 판매 저조, 금융 리스크 확대 상황을 종합해 현재 주택시장이 침체기에 진입했다"며 "11월 10일 정부의 신속한 대응 환영하지만 현재의 금리 상승 속도는 주택시장이 대응하기 어려운 수준이며 주택시장이 복합위기로 확대되는 것을 막기 위해서 정부의 지속적 역할이 필요하다"고 주장했다.
한국건설산업연구원이 지난 9월 15일부터 10월 13일까지 한국주택협회 회원사를 대상 건설 및 주택사업 경력자 70명을 상대로 설문조사를 진행한 결과 66%가 '경착륙 가능성이 크다'고 답했다. 특히 관련 경력이 10년 이상으로 긴 사업자들은 69%가 경착륙 가능성이 높다고 응답했다.
허 연구위원은 주택시장이 악화일로를 걷는 상황으로 공급자와 수요자 모두에게 리스크가 증가하고 있다고 진단했다. 공급자의 경우 미분양 주택이 급격히 늘어난 가운데 레고랜드발 부동산 PF와 관련한 자금 건전성에도 빨간불이 켜진 상황이다.
실제로 지난 9월 기준 전국 미분양 주택은 4만1604가구로 전월(3만2722가구) 대비 27.1%(8882가구) 증가했다.
브릿지론을 주로 취급하는 PF대출 잔액뿐 아니라 연체율도 상승세롤 보이고 있다. 지난 6월 기준 캐피탈사 부동산 PF 대출 잔액은 24조8000억원으로 지난해(18조3000억원) 대비 약 35.5% 늘었다. 연체율의 경우 같은 기간 0.5%에서 0.9%로 0.4%포인트 증가했다.
허 연구위원은 "금융위기 이후 은행권을 중심으로 건전성을 강화했으나 부동산금융은 오히려 더 위험한 비은행권 비중이 높아졌다"며 "금융 부실은 시차를 두고 현실화됨에 따라 지속적인 대응이 필요하다"고 조언했다.
수요자의 경우 주택거래가 급격히 감소한 반면 월세거래는 증가하며 서민 주거 불안 문제가 커질 수 있을 것으로 내다봤다.
허 연구위원은 올해 주택 매매거래량이 60만건 내외 수준에 불과할 것으로 내다봤다. 현재 거래 추이가 유지된다면 통계 작성 이래 최저치(2012년·73만5000건)에도 미치지 못할 것으로 보인다.
다만 월세는 지속적인 상승세를 보이고 있다. 지난달 기준 서울 아파트 전월세전환율은 평균 3.28%로 전월(3.24%) 대비 0.04%포인트 상승했다.
허 연구위원은 "주택 거래가 감소하면 연관 산업 쪽에 악영향이 미치는데 특히 서민이나 지역 경제에 미치는 영향이 상당하다"며 "특히 지금 걱정되는 부분은 월세인데 전월세전환율이 올라간다면 월세가격도 따라 올라가 결국은 서민들의 주거 안정 부분에서 우려된다"고 설명했다.
수요 진작을 위한 필요한 정책으로는 주택담보대출비율(LTV)·총부채원리금상환비율(DSR) 등 금융 규제 완화, 다주택자 양도세 중과 완화, 정비사업 관련 규제 완화 등을 시급한 과제로 평가했다.
허 연구위원은 "현재 수요 진작을 위해 가장 필요하고 중요한 게 뭐냐고 물었을 때 금융정책을 꼽는 사람이 많았고 그 중에서도 DSR이라고 답한 사람이 많았다"며 "금리가 오르고 부실이 현실화하게 되면 공공의 미분양 매입 또는 세제 감면과 같은 정책들까지 열어놓고 고민할 필요가 있다"고 주장했다.
김현진 기자 khj@etomato.com
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