(토마토칼럼)LTV 완화에 분통 터지는 이유

김의중 금융부장

보름 후면 바뀐 주택담보대출비율(LTV)이 시행된다. 

 

7월1일부터 무주택자가 집을 살 때 받는 LTV 우대 폭이 최대 20%p로, 10%p 늘려주는 게 골자다. 주택 가격기준은 투기지역·투기과열지구에서 9억원 이하, 조정대상지역에서는 8억원 이하로 각각 3억원 올라간다. 연소득 기준도 9000만원 이하(생애최초 구입자 1억원 이하)로 1000만원 완화된다. 정부는 이를 두고 ‘서민·실수요자의 내 집 마련 지원을 위한 주담대 우대 요건·혜택 확대 방안’이라고 했다. 

 

그런데 과연 제목처럼 이 대책이 서민과 실수요자들의 내 집 마련에 도움을 줄까. 상당수 전문가들은 오히려 지금 시점에선 안 하니만 못 한 정책으로 평가한다. 혜택을 받는 대상이 되는 아파트에 수요가 몰리면서 결국 가격 상승으로 이어질 것이란 분석이다. 

 

무엇보다 LTV 완화는 늦어도 너무 늦었기 때문에 이 정도 완화로는 턱도 없다. 서울 기준으로 1년 새 아파트 가격은 20% 넘게 뛰었다. 특히 노원, 성북, 도봉, 구로 등 서민들이 접근 가능했던 아파트들의 가격은 평균 오름폭을 크게 넘어섰다. 서울 아파트 중위가격도 10억원을 돌파했다. 네이버 부동산 지도를 펼쳐놓고 둘러봐도 LTV 우대를 받으며 살 수 있는 집은 손에 꼽힐 정도다. 

 

그동안의 금융규제 완화 요청은 묵살하다가 이제와 꼴랑 10%p 올려놓고 집을 사라니 실수요자 입장에선 분통이 터진다. 빚을 내 집을 사는 건 잘못됐다더니 손바닥 뒤집듯 빚으로 집을 사라는 자체도 황당하기 그지없다. 

 

집값과 LTV 역시 절대적으로 연동해서 돌아가지 않는다. 그랬다면 지금 집값은 과거 정부 때보다 내려가야 맞지만 현실은 정반대다. 지금의 집값은 터무니없는 핀셋 대책, 근본적 해결 없는 과세·금융정책이 만들어냈다. 부동산은 공급만 원활하게 해주면 시장이 알아서 가격을 잡는데, 정부는 간단한 논리부터 무시했다. 

 

서울 아파트를 기준으로 보면 1987년부터 1990년까지 가격이 폭등하다가 1991년부터 1995년까지 하락장이 이어지며 집값이 안정됐다. 바로 공급 때문이었다. 1991년 일산과 분당 등 1기 신도시 입주가 시작되면서 지방은 물론 서울 아파트 가격까지 영향을 받았다. 이후 1999년부터 2009년까지 11년 동안 2004년을 제외하고는 부동산 가격이 꾸준히 올라갔다. 공급이 부족해서다. 그러다 2009년 판교와 2011년 광교 입주 때 다시 부동산 가격은 하락했다.

 

다만 이미 부동산정책에 대한 국민적 신뢰가 바닥까지 떨어진 지금에선 공급조차 통하지 않는 모양새다. 정부는 최근 “공급쇼크”라는 표현까지 써가며 부랴부랴 공급책을 내놨지만, 집값은 되레 큰 폭으로 올랐다. 

 

이럴 땐 시장의 신뢰회복이 우선이다. 요란스럽지 않아도 꾸준히 공급 시그널을 주는 게 중요하다. 택지만 마련해주면 그곳에 집을 지을 건설사는 쌔고 쌨다. 그러니 ‘공공주도’라는 이름으로 정부가 나서지 않아도 된다. 좀 더 솔직하게 얘기하면 택지 공급 외에는 정부가 제발 아무것도 하지 말았으면 하는 바람이다. 그게 부작용이 덜하고 국민 신뢰를 얻는 데 도움이 된다. 집값은 공급에 비례해 매겨지게 돼있다.

 

김의중 금융부장