[뉴스토마토 심수진 기자] 증권업계의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)투자는 그 규모가 점점 확대되며 증권사의 큰 수익원으로 자리잡았다. 과거 자기자본투자(PI) 영역이었던 부동산 투자는 업무 범위가 넓어지면서 투자은행(IB) 영역으로 옮겨갔다. 지난 2008년 리먼브라더스 사태를 기점으로 증권가에는 건설사 출신의 인물들이 많아졌다. 증권사들이 아파트, 주상복합, 상업시설, 물류센터, 도시형 생활주택, 지식산업센터 등 다양한 부동산 상품에 투자하고 동시에 사업이 복잡해지면서 전문가 집단이 필요해졌기 때문이다.
박재현 하나금융투자 부동산금융본부 부동산금융실장(상무)도 건설업계에서 10년간 근무한 경험을 바탕으로 증권가에 발을 들였다. 하나금융투자 부동산금융본부의 대형 프로젝트인 '광명의료복합클러스터' 프로젝트(사업)도 박 상무가 처음부터 공을 들인 작품이다. 지난 17일 하나금융투자 본사에서 박 상무를 만나 진행중인 부동산PF 프로젝트에 대한 이야기를 들었다.
박재현 하나금융투자 부동산금융본부 상무. 사진/하나금융투자
올해로 건설업계에서 증권가로 온 지 10년째다.
건설업계에서 10여년을 근무하고 증권업계로 왔다. 쌍용건설에서 시작해 대부분 주택사업부 등 개발사업부문에서 근무했다. 땅을 처음 매입할 때, 시행사에게 자금을 대여해주거나 프로젝트파이낸싱(PF)의 시작 단계인 '대출' 등 자금조달 업무도 하고, 공사가 완료되면 입주관리까지 전체적인 관리를 하면서 1만여세대의 아파트를 수주, 관리, 정산하는 업무를 담당했다.
증권가에는 2010년 현대증권에 입사하면서 발을 들였다. '롯데캐슬스카이' 사업을 시작으로 올해 꼭 10년이 됐다. 하나금융투자로는 2016년 1월 이직했다. 하나금융투자에서의 첫 프로젝트는 성수동 지식산업센터인 '현대 테라스타워'다. 시공사는 현대건설이었는데 규모가 1만5000평 정도로 현대건설 입장에서는 매우 작은 사업이었다. 그러나 성수동에서는 가장 큰 규모의 지식산업센터라는 점을 강조해 현대건설을 설득해 사업을 추진할 수 있었다. 이게 하나금융투자 부동산부문에서 단독으로 주관한 첫 번째 사업이었다. 이후 청담동의 도시생활형주택인 '동양 라테라스'에 '풀펀딩'을 했는데, 이 또한 하나금융투자의 첫 사례였다. 2017년부터 본격 시작한 광명의료복합클러스터 사업도 하나금융투자가 에쿼티, 브릿지 등 단계별 투자를 진행한 첫 사례다.
증권사들의 부동산PF가 활발해지면서 건설사 출신의 인력이 늘고 있다.
건설업계→증권업계로의 움직임이 본격화된 것은 2008년 리먼브라더스 사태 이후부터다. 현재 부동산금융실 내에도 7명이 건설사 출신이다. 사업부서부터 분양, 재개발·재건축 등 다양한 분야를 경험한 인력들이 있기 때문에 자금조달만 하는 것이 아니라 땅 매입부터 설계, 인허가, 분양까지 모든 컨설팅이 가능한 인력을 갖췄다.
하나금융투자에 입사할 때는 '부동산금융실'이었는데 2017년 '부동산금융본부'로 승격되면서 부동산금융실과 부동산PF실로 개편됐다. 이후 부동산솔루션실이 생겼고 지난달 멀티파이낸스실이 생기면서 4실-3팀 체제가 됐다. 2016년 입사 당시 17명이었던 부동산파트 인력은 이제 70여명까지 늘었다. 몇 년 전까지만 해도 적자였던 부동산금융 실적도 흑자로 전환해 지난해에는 약 590억원의 영업이익을 기록했다. 부동산금융실은 광명의료복합클러스터 사업을 기반으로 전체 수익의 절반 정도를 차지했다. 덕분에 입사한 지 3년 만에 영업대상을 수상했다.
IMF외환위기를 기준해 그 전에는 시공사 자체적으로 사업을 진행했었다. IMF 후에는 부채비율을 낮추기 위해 시행사가 대여를 통해 자금을 조달했는데, 대여에도 한계가 있어서 금융기관이 자금을 조달하게 됐다. 이후 부동산 상품이 아파트뿐만 아니라 주상복합, 지식산업센터, 물류센터, 도시개발사업, 산업단지 등으로 다양해지면서 사업도 복잡해져 이 사업을 직접 해본 전문가 집단이 필요해졌다.
전체 사업비가 100이라면 그 중 50~60 정도, 즉 선순위 자금조달은 은행권에서 가능하지만 후순위로 갈수록 공격적인 증권사나 캐피탈사들이 조달에 참여한다. 원래는 PI파트에서 이 업무를 담당했지만 규모가 커지면서 IB쪽으로 넘어왔다.
하나금융투자가 진행 중인 광명의료복합클러스터 조감도. 자료/하나금융투자
광명복합의료클러스터는 8000억원 규모의 대형 프로젝트다. 진행 상황은.
광명복합의료클러스터는 광명시 역세권지구와 소하지구에 종합병원과 이와 관련된 시설을 유치하는 사업이다. 광명시에 공모 제안할 때 기존 부지의 용도를 변경해 역세권에는 종합병원과 지식산업센터 신축을, 소하지구에는 지식산업센터와 1차 의료시설 등 도시지원시설로 계획을 세웠다. 그래서 역세권 지구에는 690여개 병상 규모의 중앙대학교병원과 의료기반 산업체를 유치하는 지식산업센터 건립이 추진되고 있다. 소하지구에는 중앙대병원 건강검진센터와 1차 의료시설 외 창업지원센터가 들어선다. 특히 소하지구는 주변 아파트 주민들의 편의를 위해 어린이도서관, 영화관, 볼링장 등 문화시설을, 약 560여평의 일부 부지에는 520여평 건물을 건립해 주민공동시설로 기부채납할 예정이다.
역세권지구는 이미 착공에 들어가 공사가 20퍼센트 정도 진행되고 있으며 소하지구도 지난 14일 허가를 받았다. 한두 달 후 착공에 들어가면 3년 후 준공될 것으로 예상한다. 역세권지구는 교통 인프라가 우수하기 때문에 의료클러스터 조성으로 큰 시너지를 기대할 수 있고, 소하지구는 전문병원에서의 1차 진료에서 광명역세권 상급 종합병원 진료로 연결되는 토탈의료서비스 제공이 가능할 것으로 예상한다.
현재 부동산금융본부에서 추진중인 프로젝트는.
현재 광명의료복합클러스터를 포함해 4개의 큰 사업을 진행 중이다. 올해 초 영종도 한상드림아일랜드 개발사업에 참여했다. 영종도 항만재개발 사업으로, 27홀(임대포함 36홀) 규모의 골프장과 콘도, 워터파크, 상업 및 의료시설 등이 조성되는데 여기에 계속해서 자금을 조달할 계획이다. 미래에셋대우와 공동으로 진행 중인데 오는 24일 착공식이 예정돼 있다.
대구 자갈마당 개발사업은 7~8월에 자금이 투입될 예정이고, 재작년부터 추진한 인천영종도 인스파이어 사업은 NH투자증권, KB증권과 공동주관을 맡았다. 전체 1조6000억원 규모 사업으로, 이중 약 1조원을 PF로 조달할 예정이다.
앞으로의 계획은.
건설사 개발영업부에 있으면 시장조사부터 땅 매입, 공사, 준공 후 입주 등 처음부터 끝까지 모든 것을 다 할 수 있다. 사업에 돈을 얼만큼 조달할 것인지부터 상환까지 구조를 짜는데, 건설업계에서 이런 기초를 다지고 왔기 때문에 증권사로 올 때 두려움은 없었다.
증권가의 분위기는 건설업계와는 달랐다. 건설회사에서는 시작 단계부터 다른 팀과 교류가 많은 반면 IB에서는 내가 직접 프로젝트를 끌고가야 한다. 사뭇 다른 업무스타일을 익히는 데 시간이 필요했지만 이제는 나의 발전이 회사의 발전이라는 마인드로 일하고 있다.
올해는 하반기에 대구 자갈마당 개발사업과 인천 영종도의 인스파이어 등을 마치는 것이 목표다. 부동산금융은 인허가나 토지작업 등의 단계가 있기 때문에 사업이 우리의 계획대로 진행되지 않을 수 있지만, 지난해에 수익이 크게 성장한 만큼 올해도 목표치 달성을 기대하고 있다. 앞으로는 한상드림아일랜드처럼 택지를 조성해서 공급하는 도시개발사업을 진행하고 싶다.
심수진 기자 lmwssj0728@etomato.com
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