다시 보는 ‘추억의 토지수익연계채’, 수익 기회 될까

"관건은 토지 양과 질…만기 5개월여 45회차 단기 캐리 기회될 것"

[뉴스토마토 차현정 기자] 땅과 채권을 결합해 파는 토지수익연계채권이 만기를 앞두고 있어 주목된다. 이름조차 낯선 이 채권은 한국토지주택공사(LH)가 미분양 토지를 기초자산으로 발행하는 만기 10년물 채권이지만 5년째부터는 1년마다 중도해지가 가능하다.

 

2010~2011년 발행된 토지수익연계채권은 당시 연기금과 고액자산가들이 높은 관심을 보였던 아이템이기도 하다. 매력으로 꼽히는 특징은 크게 세가지다. 정해진 이표 뿐만 아니라 부동산 매각가격에 따라 추가 수익을 거둘 수 있고 만기 또는 중도상환 시 보장 수익률이 제공된다. 풋 옵션이 달려있어 시장 상황에 따라 투자자가 원금상환을 요구할 수도 있다는 점은 투자자에 매우 유리한 조건으로 꼽힌다. 크레딧 위험도 높지 않다. 발행주체인 LH의 신용등급은 AAA인데다 공기업 특성상 혹여 문제가 생기더라도 정부가 손실을 보전해준다. 

 

투자 시 고려해야 할 핵심은 연계 토지의 양과 질이다. 풋 옵션 조건의 경우 현재 시장금리 상황에서 크게 고려할 프리미엄이 아니고 보장 수익률 역시 채권가격에 이미 반영됐을 가능성이 높기 때문이다. 

  

추가 수익을 결정짓는 것은 결국 연계 토지의 구성내역과 가격상승 가능성이라고 전문가들은 입을 모은다. 추가 수익의 베타를 의미하는 발행금액 대비 연계토지의 비중이나 잔존 연계 토지의 상황이라는 진단이다.

 

김동원 SK증권 연구원은 “유동성도 중요한 고려 요소다. 거래량 자체가 많지 않아서 트레이딩 목적의 보유라면 불리한 점이 많다”면서도 “다만 단기 트레이딩 관점으로 본다면 만기가 5개월 내외로 얼마 남지 않은 45회차를 중심으로 캐리매력이 있을 것”으로 내다봤다. 현재 45회 만기는 오는 11월1일로 지난달 7일 기준 0.35%의 추가 이자가 확정된 상황이다. 잔존만기 6개월 AAA 공사채 금리대비 약 5bp(1bp=0.01%p) 정도 높은 이자다. 향후 만기시까지 연계토지의 추가 매각이 이뤄진다면 추가 수익도 기대할 수 있다는 게 김 연구원의 평가다.

 

한국토지주택공사(LH) 본사 전경 사진/뉴시스

 

차현정 기자 [e-mail]

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