90년대 이전 아파트 평균 용적률 192%..재건축 유리

용적률 낮아 가구 늘릴 수 있어 사업성 높아"재건축 매입할 경우, 늘어나는 용적률 확인해야"

[뉴스토마토 문정우기자] 대부분 저밀도 단지로 이뤄진 1990년 이전 준공 아파트단지가 재건축 사업 시 유리한 것으로 나타났다. 용적률이 낮은 저밀도 단지는 신축 시 늘어나는 가구수가 많아져 사업성이 높아지기 때문.

 

25일 부동산114에 따르면 전국 아파트(주상복합 제외)를 대상으로 평균 용적률을 분석한 결과, 1990년 이전에 준공된 아파트의 평균 용적률은 191.6%인 것으로 집계됐다.

 

지역별로 ▲전북 140.7% ▲강원 141.7% ▲전남 143.7% ▲경기 160.5% ▲대구 162.9% ▲인천 176.2% ▲대전 186.6% ▲서울 194.7% 순으로 낮았다.

 

서울에서 평균 용적률 200%이하인 주요 지역은 ▲양천구 160.5% ▲강남구 174.2% ▲송파구 193.2% ▲서초구 196.5%인 것으로 나타났다.

 

이후 1991~2000년 이전에 지어진 아파트 평균 용적률은 254.8%로 올라간다. 이는 주택정책이 1988년 서울올림픽을 기점으로 낮은 주택보급률과 빠른 경제 성장으로 주택가격이 크게 오르자 공급확대로 바뀌게 된 이유다.

 

반면, 2001년 이후 준공된 아파트의 용적률은 점차 낮아지는 추세다. 2001~2010년 이전 지어진 아파트의 평균 용적률은 221.6%였지만, 2011~2014년 이전 아파트는 200.3%로 낮아졌다.

 

정부가 난개발에 따른 도시 경관 훼손, 녹지공간 부족 등으로 인해 2001년 이후 용도지역별 용적률 상한선을 지정해 규제하는데 따른 결과다. 현재 용적률 기준은 제1종일반주거지역 150~200%, 제2종일반주거지역 150~250%이하, 제3종일반주거지역 200~300%로 정해져 있다.

 

특히, 서울시는 제1종일반주거지역 150%, 제2종일반주거지역 200%, 제3종일반주거지역 250%로 엄격히 제한하고 있다. 이에 서울시내 용적률이 높은 아파트는 수익성을 내는데 한계가 있다.

 

이런 점을 고려해 국토부는 지자체 규제를 개선코자 지자체 조례상 허용된 범위를 넘어 법적 상한선까지 용적률을 완화해줄 수 있는 정비법을 개정했다. 그러나 일부 임대주택, 기부채납 등을 제공해야 한다는 점은 다소 걸림돌로 작용하고 있다.

 

이미윤 부동산114 책임연구원은 "정부가 지정한 규제들을 풀면서 재건축 추진하기에 환경은 좋아졌다"며 "다만 재건축 시 용적률 상한선 기준이 아직 남아있고, 지방보다 수도권 지자체는 고밀도 개발을 지양하고 있다"고 설명했다.

 

이어 이 연구원은 "특히 1991~2000년 사이의 서울 아파트 평균 용적률은 이미 300%에 육박해 새 아파트의 용적률 상향은 한계 상황"이라며 "재건축을 고려해 매입한다면 기존 용적률과 신축 용적률 차이를 비교해 늘어나는 용적률 범위를 확인할 필요가 있다"고 강조했다.

 

◇잠실의 한 재건축 아파트. (사진=뉴스토마토DB)