[뉴스토마토 방서후기자] 1~2인 가구 증가와 전월세난 해소를 위해 정부가 도입한 도시형생활주택이 과잉 공급에 따른 수익률 하락으로 몸살을 앓고 있다.
정부는 이를 반영해 최근 인허가 수를 줄이고 있지만 입주 물량이 증가하며, 공실이 지속적으로 늘고 있다.
실제로 소형주택이 밀집한 서울 강동구 길동 일대는 다음 달부터 오는 8월까지 오피스텔과 도시형생활주택 6개 단지가 입주를 앞두고 있다.
하지만 미분양이 여전히 남아 있고, 수분양자가 아예 계약금을 포기하거나 마이너스 프리미엄을 붙여 급매물을 내놓고 있다.
최대 10%이상 수익률을 올릴 수 있을 것이라던 당초 기대가 사리진 것이다. 분양가 1억2000만~3000만원을 투자해 보증금 500만원에 월세 50만원을 받기도 어려워졌다.
현장에서 도시형생활주택을 분양 중인 한 관계자는 "회사보유분과 수분양자 계약 포기분 물량이 많이 남아 있다"며"사실상 분양이 된 물건도 임차인을 구하기 힘들다"고 토로했다.
◇ 강동구에서 분양 중인 도시형생활주택 (사진=방서후 기자)
국토교통부에 따르면 2009년 1688가구에 불과했던 도시형생활주택 인허가 실적은 2010년 2만529가구, 2011년 8만3859가구, 2012년 12만3949가구로 폭증했다. 이후, 도시형생활주택 건축자금 금리가 5%로 환원되고 주차장 기준이 강화됨에 따라 지난해에는 6만9119가구로 44.2% 감소했다.
국토부는 도시형생활주택의 원활한 공급을 위해 지난 2010년 주차장 기준을 전용면적 60㎡당 1대로 완화해 운영했으나, 지난해 4.1대책 후속조치로 시행된 '주택건설기준 등에 관한 규정' 개정안에 따라 30㎡미만인 원룸형 주택은 가구당 0.5대, 30~50㎡이하인 원룸형 주택은 가구당 0.6대의 주차장을 설치하도록 기준을 변경했다.
국토부 관계자는 "주차장 기준을 완화하는 등 규제를 완화한 것이 도시형생활주택 증가에 영향을 미친 것으로 보인다"며"당분간 강화된 건설 기준을 유지해 공급 속도를 조절해 나갈 것"이라고 밝혔다.
국토부는 또 원룸형 도시형생활주택을 대상으로 지원된 연 2%대 저리자금 대출을 중단하고, 올해 신규 사업건부터는 다시 연 5%의 금리를 적용하기로 하면서 물량 조절에 나설 계획이다.
국민주택기금 수탁은행인 우리은행 관계자는 "정책 방향에 따라 기존 저리 대출자도 금리가 변동될 수 있다"고 내다봤다.
하지만 정부의 이같은 노력이 효과를 보기에는 다소 시간이 걸릴 전망이다. 기존 인허가 물량이 고스란히 입주로 이어지며 수익률 악화를 가져온 것.
부동산114에 따르면 지난해에만 8만여 가구에 달하는 도시형생활주택이 입주했을 것으로 추산됐다. 지난해 6월 4.35%였던 서울 도시형생활주택 임대수익률은 4.29%로 반년 만에 0.06%포인트 하락했다.
김혜현 렌트라이프 대표는 "신축 도시형생활주택의 경우 (원룸 형태의) 소형주택이 워낙 많이 공급됐고 여기에 땅을 사서 신축하는 건축비까지 계산하면 수익률이 더 낮아질 것"이라고 설명했다.
이처럼 수익률이 하락하자 일부 수요가 없는 지역은 건물이 통째로 매각되거나 경매로 넘어가는 사례도 늘고 있다.
서울 동작구에는 올해 들어서만 6채의 원룸 건물이 통매매 물건으로 시장에 나왔다. 관악과 영등포, 강서구 역시 최초 가격에서 1억원 이상 빠진 급매물이 나오고 있지만 찾는 사람이 없다.
경매시장도 마찬가지다. 지지옥션에 따르면 지난해 4분기 기준 서울 도시형생활주택 경매 건수는 22건으로 전년 동기 대비 약 70% 급증했다.
반면, 경매 낙찰가율은 지난해 4분기 74%로 전분기 대비 14%포인트 이상 하락하며 또 다른 가계부채의 뇌관으로 떠오르고 있다.
하유정 지지옥션 연구원은 "경매시장에서 소형 임대주택 물건이 늘고 있다"며"대출을 받아 건물을 지은 사람들이 수익이 저조하자 대출금을 갚지 못해 경매시장에 나온 것으로 보인다"고 말했다.
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