[뉴스토마토 최봄이기자] 부동산 시장의 불황이 장기화되면서 경매시장만 나홀로 호황을 맞고 있다.
대법원 경매정보 통계를 보면 지난 1월 접수된 경매신청 건수는 1만1615건으로 2009년 1만2059건 이후 최대치를 기록했다. 이 중 토지, 아파트, 건물 등 부동산의 비중이 약 80%를 차지하는 것으로 추산된다.
'하우스푸어'들이 대거 무너지는 것이 아니냐는 비관론이 제기되는 한편, 급매가보다 낮은 가격에 부동산을 취득하기 위해 경매시장에 입문하는 사람들도 늘고 있다.
서울 강남과 영등포 등지에서 경매학원을 운영하는 김모 대표는 "학원 두 곳을 더 내게 돼 부쩍 바빠졌다"며 "경매강의를 들으려는 사람들이 꾸준히 늘고 있다"고 말했다.
하지만 경매에 막 입문한 초보자들이 권리분석과 임차인분석 등을 꼼꼼히 하지 않아 손해를 보는 경우도 많다. 임차인의 보증금을 인수해야 하거나 시세보다도 비싸게 낙찰받은 사실을 뒤늦게 알고 낙찰을 포기하기도 한다.
낙찰자가 최저가의 10%인 입찰 보증금을 포기하면서까지 잔금을 치르지 않은 것이다. 다급한 마음에 일단 낙찰을 받아놓고 잔금 마련 계획을 미처 세우지 못해 재경매로 나오는 경우도 있는데, 이 역시 경매 초보자들이 범하기 쉬운 실수로 지적된다.
◇'허위 유치권' 피해주의
#서울 양천구 신트리3단지 아파트(84.8㎡)는 2번 유찰로 최저가가 2억2880만원까지 떨어졌다. 최초 감정가인 4억5000만원의 64% 수준이다. 하지만 가격만 보고 낙찰을 받았다가 손해를 볼 수도 있다. 세입자 2명이 유치권을 신고했기 때문이다.
유치권은 채권자가 채권을 변제받을 때까지 물건을 점유할 수 있는 권리를 말한다. 보증금을 돌려받지 못했거나 세입자가 부담한 인테리어 공사 비용 등을 돌려받기 위해 유치권을 신청했을 가능성이 높다.
최근 검찰이 전수조사를 통해 허위유치권을 적발하고 나서면서 유치권 신고는 크게 줄었다. 경매정보업체 지지옥션 조사에 따르면 올해 상반기 유치권 신청건수는 2597건으로, 2011년 4분기 7261건에 비해 크게 줄었다.
하지만 유치권은 등기부등본만으로는 확인이 어려운데다 낙찰자가 인수해야 하기 때문에 경매 초보자들은 피해를 보기 쉽다. 유치권이 신고된 부동산을 낙찰받았다면 현장 조사 등을 통해 허위 유치권 여부를 가려내야 한다.
임대차 계약이 경매개시결정 직전에 이뤄졌다면 '허위 임차인'일 가능성부터 의심해봐야 한다. 실제 아파트를 방문해 조사하는 것이 가장 기본적인 방법이다.
직접 방문이 쉽지 않은 초보자들은 등기부상 최초 근저당권자를 통해 알아보는 것도 방법이 될 수 있다. 보통 은행 등 금융기관일 경우가 많은데, 직접 방문하면 임차인 조사 내역을 확인해볼 수 있다. 또한 임대차 계약서에 '원상회복특약' 조건이 있는 경우 임차인은 법률적으로 유치권을 주장할 수 없다.
◇다가구주택..'위반건축물' 주의
#감정가 1억7257만원에 나온 중구 신당동에 있는 다가구주택(건물면적 83.67㎡)은 위반 건축물이다. 건축물대장을 확인하지 않고 이런 유형의 건물을 낙찰을 받았다가 이행강제금을 떠안을 수도 있다.
다가구주택은 여러 명의 임차인을 두는 경우가 많아 증·개축이 빈번하다. 이 때 허가 없이 증·개축이 이뤄졌다면 '위반건축물'이 되므로 건축물대장을 반드시 확인해 봐야 한다.
위반건축물을 낙찰받았다면 낙찰자가 '이행강제금'도 인수해야 한다. 이행강제금은 불법건축행위로 인한 경제적 이익을 회수하기 위해 마련된 것으로 최대 5번까지 부과될 수 있고 이행강제금 납부 여부와 관계 없이 원상복귀·철거 등 시정명령도 내려진다.
급매가보다 싸게 낙찰 받았더라도 추가로 든 건축비를 합한다면 시세보다 비싸게 매입한 셈이 될 수 있다.
◇상가 '건물만 매각'..토지사용료 확인해야
#동대문 쇼핑몰의 상가(6.44㎡) 3동은 6번이나 유찰돼 최저가가 감정가 대비 26%인 2090만원까지 떨어졌다. 건물과 토지가 분리돼 건물만 경매로 나왔기 때문이다.
상가 경매는 건물과 토지 소유주가 다른 경우를 주의해야 한다. 상가 건물이나 일부 동이 '건물만 매각' 형태로 나왔다면 '토지사용료'까지 고려해 입찰 여부를 결정할 필요가 있다. 건물 소유주와 토지 소유주 사이에 임대차계약 사항을 보면 토지사용료를 확인할 수 있다.
상가는 상업용 부동산이므로 수익률 분석은 필수다. 낙찰가가 아무리 저렴하다고 해도 입지가 떨어지거나 토지사용료로 추가 비용이 드는 경우 수익성이 떨어질 수 있다. 수익률을 분석할 때는 예상임대수익에서 토지사용료 등 비용을 제한 실질 수익률을 고려하는 것이 좋다.
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