[뉴스토마토 우연수 기자] 이지스자산운용의 두번째 상장 리츠 이지스레지던스위탁관리부동산투자회사(이지스레지던스리츠)가 이달 말에서 8월 초 유가증권시장 상장에 도전한다. 리츠는 이번 공모를 통해 조달한 자금을 인천에 건설 중인 민간임대주택에 재간접 투자해 연 5.2%의 배당 수익률을 추구한다는 계획이다.
30일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 이지스레지던스리츠는 코스피 시장 상장을 위해 30일부터 1일까지 수요예측을 실시하고, 이달 6~8일 3일에 걸쳐 공모 청약을 진행한다. 공모가는 5000원 단일가이며, 공모 주식 수는 보통주 1790만주다. 대표 주관사는 삼성증권이 맡았다.
이지스레지던스리츠는 국내 최대 부동산 자산운용사인 이지스자산운용에서 두번째로 출시하는 상장 리츠다. 운용사는 앞서 오피스에 투자하는 이지스밸류플러스리츠 공모에 성공했다.
이번 리츠도 재간접 투자 구조를 지닌다. 투자자가 리츠의 주식에 투자하고, 리츠는 부동산 실물을 보유한 부동산 펀드 '이지스151호'의 지분증권을 취득하는 방식이다.
이지스레지던스리츠는 국내 최초로 임대주택 사업에 투자한다. 투자대상은 '인천 부평더샵'이다. 부평더샵은 인천도시공사가 시행하는 십정2구역 주거환경개선사업지구의 일부이며 2020년 4월 준공 예정이다. 전체 5678세대 중 이지스151호가 매입한 민간임대 3578세대가 투자 대상이다.
공모를 통해 조달될 자금 895억원은 인천에 위치한 임대주택 3578세대를 편입하고 있는 이지스151호의 제1종 지분증권, 제3종 지분증권 및 이지스151호의 재간접펀드인 이지스166의 제A종 수익증권을 취득하는데 사용될 예정이다. 이지스151호 3종 지분증권에는 인천도시공사가 610억원, 이지스자산운용이 100억원을 출자한 상태다.
리츠는 합리적인 임대료와 부동산 자산의 저가 매입으로 목표 수익률을 달성한다는 계획이다. 연 5.2%의 배당 수익률과 매각차익 포함 8.9%(10년 기준) 수익률을 목표로 한다.
부평더샵 인근 기업형 임대주택의 임대분양 경쟁률은 3.5:1을 상회했으며, 올해 3월 기준 공실률은 0~1% 수준이다. 부평더샵은 시세보다도 낮은 임대료로 공실 리스크를 최소화하고 경쟁력을 높였다.
임대료 인상률이 연 5%로 제한됐으며 초기 임대료가 시세의 95%다. 청년이나 신혼부부, 고령자 등 주거지원대상자에겐 85% 수준으로 공급된다. 또한 임차수요가 높은 소형 평형으로 구성된 점 역시 경쟁력을 높이는 요인이다.
부평더샵은 지하철 1호선 동암역 근처에 있으며, 인근에 있으며 2027년 부평역을 지나는 GTX-B노선이 개통될 예정이다. 십정2구역 인근에는 주거환경개선사업 외에 11건의 정비사업이 진행 중으로주거 인프라 여건이 개선될 전망이다. 근방 200m 내에는 초, 중, 고등학교가 위치하고 단지내 국공립 어린이집, 휘트니스센터 등이 있다.
또한 리츠는 매각대상 주택을 저가로 일괄 매입해 매각 차익 실현 가능성을 높였다. 취득세 및 재산세 감면, 용적률 상향 등 정부 지원을 바탕으로 경쟁력 있는 가격에 부동산자산을 매입할 수 있었다. 이지스151호는 2017년 평당 923만원 수준에 부평더샵을 매입했으며, 이지스레지던스리츠는 올해 평당 985만원 수준에 투자한다. 작년 11월 태평양 감정 평가에 따르면 부평더샵은 평당 1309만원인 것으로 나타났다.
주변 시세와 비교해도 30% 정도 저렴한 매입가다. 인근 힐스테이트부평의 분양가는 평당 평균 1668만원으로 평가된다.
다만 리츠 특성상 예기치 못한 임차인 모집 지연이나 공실 위험에 노출될 수 있다는 점은 투자자 유의 사항이다. 매각 시기의 시세가 매입 단가보다 떨어질 경우, 혹은 예기치 못하게 준공 예정일이 미뤄지거나 공실률이 높아질 경우 예상 수익률에 미치지 못할 수 있다.
또한 부동산 자산을 기반으로 한다는 점에서 리츠가 부동산 시장과 국내 경기 변동 등에 민감할 수 있다는 점도 유의해야 한다.
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우연수 기자 coincidence@etomato.com
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