(재테크스토리)오피스 투자시장, 매매·임대 디커플링 왜?

공실리스크에도 매매시장 호황 전망…랜드마크급 프라임 오피스 안정적 임대수익 가능

저금리 탓에 수익률이 재테크 시장의 가장 큰 경쟁력으로 떠오르면서 실물자산으로 안정성과 수익성을 모두 잡을 수 있는 투자처에 개인과 기관의 관심이 높아졌다. 부동산 투자도 그 중 하나로, 특히 임대료 수익의 안정성이 높은 중대형 오피스에 대한 관심은 커지는 추세다.

 

고액 거래인 만큼 기관투자자들의 대체투자처 중 하나로 각광받고 있는데, 많은 개인투자자들이 주택 임대로 수익형부동산에 접근하는 것과 달리 고액 자산가들은 오피스 투자로 틈새시장을 공략한다. 2분기 서울 주요 권역 오피스 거래 사례를 보면 기관이 매수자로 나선 가운데 550억원대 강남 빌딩을 매수한 개인도 있었다.

 

하지만, 최근 오피스 시장은 공실 리스크를 극복하지 못한 사례가 속속 생기며 매매시장 호황에도 불구하고 임대시장은 약세인 디커플링(비동조화)이 특징적으로 나타나고 있다. 

 

국내 오피스 시장은 도심권역(CBD), 강남권역(KBD), 여의도권역(YBD), 분당권역(BBD), 기타권역(ETC) 등으로 구분된다. 전문가들은 단기적인 시세차익보다는 장기적으로 안정적인 임대수익을 가져가는 것에 초점을 둔 프라임급 오피스 투자에 나설 것을 권했다.

 

매매가 치솟지만 공실률도 상승…'디커플링'

 

최근 국내 오피스 시장의 가장 큰 특징은 매매시장과 임대시장의 디커플링 현상이다. 개인뿐 아니라 기관도 오피스 시장에 관심을 두면서 매매가격지수는 금융위기 이후 상승추세를 이어가고 있다.

 

하나금융연구소가 중대형 오피스를 대상으로 가격을 지수화한 오피스 매매가격지수를 보면, 금융위기 직전인 2008년 3분기 고점 이후 큰 폭으로 떨어졌다가 지난해 3분기에 이전 고점을 회복하며 상승세를 지속하고 있다.

 

그러나 서울시의 오피스 공실률은 금융위기 이후 지속적으로 상승, 최근에도 높은 수준을 나타낸다. 공실률이 높다는 것은 곧 임대료 수익률이 떨어진다는 것을 의미해 투자에는 부정적인 원인임에도 불구하고 매매시장은 강세인 디커플링이 나타나고 있는 것이다.

 

부동산114에 따르면, 2분기 서울 전체 오피스 공실률은 9.3%를 기록, 전분기대비로 0.02%포인트 증가했다. 권역별로는 CBD의 공실률 증가가 두드러졌는데, 신규 오피스 공급으로 인해 을지로, 남대문 일대 공실이 증가했기 때문으로 풀이된다. 여의도는 임차인 유입으로 오피스 공실이 일부 해소되며 3분기 연속 공실률이 감소했다.

 

김은기 NH투자증권 연구원은 "도심과 여의도를 중심으로 대형 오피스 빌딩이 연이어 준공됐지만 경기침체로 기업들의 구조조정 등 사무실 수요가 감소하면서 초과 공급이 발생하고 있다"며 "기존 공실이 해소되지 못하고 공실면적이 누적돼 최근 공실률 상승세는 상당기간 이어질 것"이라고 예상했다.

 

 

프라임 오피스 선별, 임대 아파트·물류센터 등 관심 확대

 

이같은 디커플링에도 불구하고, 오피스 매매시장의 호황은 지속될 전망이다.

 

저금리가 가장 큰 배경이다. 실제 국고채 대비로 오피스 투자 수익률 스프레드가 여전히 큰데다, 저금리 장기화, 시중 유동성 등을 배경으로 상대적으로 높은 수익을 내는 자산군 중 하나인 오피스 매매시장으로 관련 자금 유입은 지속될 것으로 평가되기 때문이다. 

 

다만 지난해 말 부동산펀드 및 리츠에 제공한 취등록세 감면 혜택으로 하반기부터 오피스 매매가 집중돼 가격이 급등했기 때문에 당시와 같은 V자형 가격 급등이 재현될 가능성은 낮다.

 

부동산 가격에 영향을 주는 요인은 거시경제적 요소뿐 아니라 투자수익률, 공실률, 부동산펀드 설정규모 추이 같은 투자자금 동향 등 다양하다. 부동산 간접투자인 부동산펀드 설정액도 매매가격지수와 어느정도 일치하는 모습을 나타내는데, 설정잔액이 지속적인 상승을 유지한다는 점도 이를 뒷받침한다. 금융투자협회에 따르면 부동산 펀드는 사모를 위주로 2005년 이후 우상향 추세를 이어가며 30조원을 넘긴 상태다.

 

결국 오피스 투자에 있어서도 틈새 전략이 필요하다. 김은기 연구원은 "장기적으로 오피스 가격이 하방 경직성을 보여 단기적인 차익실현보다는 상대적으로 높은 투자 수익률을 장기적으로 가져가는 전략으로 접근해야 한다"며 "앞으로 연기금 등 장기 투자기관 위주로 임대수익이 안정적인 랜드마크급 프라임 오피스를 매수하는 전략이 필요하다"고 조언했다.

 

대도시가 아닌 중소도시의 오피스 빌딩은 아직 저평가된 곳도 많다. 한 업계 관계자는 "기존 오피스 빌딩에서 물류센터, 호텔, 임대 아파트, 기숙사, 정부 임대 부동산 등으로 투자 저변을 확대할 필요가 있다"고 말했다. 

 

김보선 기자 [e-mail]