정부의 주택담보대출 상환능력 강화가 사실상 총부채상환비율(DTI) 적용이 전국으로 확대되는 역할을 하며 주택매매시장에 악재로 작용할 것이라는 우려가 커지고 있다. 돈줄이 끊겨본 적이 없던 지방의 파장은 더 클 것으로 보인다.
금융당국은 지난 22일 가계부채 종합 관리방안을 통해 담보 위주의 여신심사 관행을 차주의 채무상환능력 위주로 전환하기로 했다. 소득 대비 대출원리금 상환 능력을 보는 DTI가 우회적으로 전국에 적용되는 셈이다. 특히, 주택도시기금이 시범사업으로 추진하기로 한 유한책임대출(비소구대출)이 시중은행까지 확대된다면 주택담보대출은 더욱 깐깐해 질 수 밖에 없다. 유한책임대출은 부도 발생시 채무자의 상환 책임을 해당 담보물로 한정하는 대출제도다. 상환 불이행 책임이 은행에 넘어가기 때문에 대출 심사 잣대가 엄격해 질 수 밖에 없다.
DTI는 부동산 광풍을 잡기 위해 지난 2007년 도입됐지만, 수도권과 달리 지방은 단 한번도 적용된 적이 없다. DTI가 적용 안됐던 지방5대광역시 아파트값은 금융위기 후유증에도 불구, 2010년~2013년 35.1%나 상승했다. 6.3% 떨어진 수도권과는 다른 모습이다. 같은 기간 지방 주택담보대출은 67.2% 늘은 반면 수도권은 23.6% 증가에 그쳤다.
장재현 리얼투데이 팀장은 "DTI는 부동산에 흐르는 돈줄을 정부가 인위적으로 막겠다는 것으로 시장에 심리적으로 큰 영향을 미치는 제도"라며 "지방시장에 충격을 완화하기 위해 직접적인 DTI 적용보다 우회적 방법을 선택한 것으로 보인다"고 말했다.
정부는 우회적인 금융규제를 시도했으나, 이미 아파트 매매시장이 정점에 임박한 것으로 예상되는 지방의 충격은 예상보다 클 것으로 우려된다. 첫 금융규제가 하락과 맞물릴 경우 내림세가 가속을 낼 수 있다는 것이다.
지방 호황을 이끌었던 부산의 경우 2010년 16.5%, 2011년 22.2% 급등 이후 2012년, 2013년 연속 0.7% 떨어지며 약세를 보였다. 지난해 1.5%, 올 상반기 2.3%로 반등하는 모습을 보였지만 추진력이 떨어진 모습이다. 분양시장이 여전히 호황을 보이고 있지만 정부의 대대적인 부동산규제 완화에 비해 기대를 밑도는 아파트값 상승세다.
세종시 특수로 2011년 19.1% 올랐던 대전 역시 2012년 -1.6%, 2013년 0.4%, 2014년 0.3%로 겨우 보합을 유지하고 있다. 지방 훈풍이 가장 늦었던 대구 만이 2011년 14.9%, 2012년 7.4%, 2013년 10.8%, 2014년 8.2%로 고공행진하고 있다. 올해도 6.3% 상승, 전국 최고 오름세를 보이고 있지만 정점에 임박했다는 불안감이 커지고 있다. 2012년 인천을 포함한 6대광역시 중 5번째로 높았던 평균 아파트값은 현재 최고가로 올라섰다. 서울과 경기에 이어 전국 17개 시·도 중 3번째로 비싸다.
이정찬 유플러스리얼티 대표는 "지방은 오랜 호황으로 언제 꺾일 것인가에 대한 시점 예측 논의가 계속되고 있다"며 "DTI에 내성이 있는 수도권과 달리 직접적인 금융규제를 경험해 본 적이 없는 지방은 충격 정도가 생각보다 클 수 있다"고 우려했다.
◇사실상 내년부터 지방에도 DTI 규제가 적용된다. 첫 금융규제로 매매시장에 충격을 줄 것으로 우려된다. 사진/뉴시스
한승수 기자 hanss@etomato.com
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